盛土補強=家の傾きジャッキアップ費用を節約する不同沈下防止策

盛土補強

以前、中古住宅の買取依頼でお会いしたかたのお話。

《建物の設計は地元でも有名な建築士さんに依頼し、その一流建築家さんの采配で建築施工が進んだのに、引渡し後、数年で住宅が目に見えて〔傾き〕が生じ始め、欠陥・瑕疵物件になってしまった。》

これは良くある、建築士というより地盤・盛土補強が悪かった・・・・という話。横浜や川崎は、多摩丘陵という起伏の激しい地面の上に「切土・盛土」の連続で宅地造成されています。

丘陵地の住宅は、水捌けや日当たりが良い優良物件と言うメリットと盛土補強が足りないと地盤が危うい事もあるというデメリットを備えています。

未利用地を活用する。盛土・切土方法。

盛土補強の不足と「切土部・盛土部」の不同沈下

盛土補強の足りない危うい地盤の上に建てられた住宅は設計士の腕が一流でも、なかなかまともに存続し得ないという事実があります。

丘を削った〔切土住宅〕、その残土を地面に盛り込み地ならしした〔盛土住宅〕。切土住宅の地面は元もとの地面。長いこと固まり固定されていた分、強度はあります。

盛土住宅は、切土住宅に比べると地盤は弱いものの、盛土補強し均一に地ならしすれば、例え地盤沈下が起こっても、全体が平均的に沈みます。

問題は、傾斜地の「切土部・盛土部」の境界に位置する宅地です。地盤沈下が盛土部だけで起こり、建物の片側だけ沈下してしまいます。

この、ハイヒールの女性が片方のヒールが折れたまま歩き続けるようなビッコ状態の沈下を「不同沈下」といいます。

「同じ荷重で沈下しない、不同に沈下する」から、不同沈下。切土部分は地盤が固いから沈まず残るのに、盛土部分が弱くて建物の荷重に耐え切れず沈むのです。

不同沈下=事故物件、訳あり物件、欠陥住宅

盛土補強が甘くて、軟弱部分だけ沈下すると上空の建物の躯体が歪み、損壊します。一流設計の建築物もそれ自体が片足ビッコの状態で存続し続けるのは困難です。

不同沈下で傾いた住宅には、補修工事をしても効果が薄く、欠陥状態は解体するまで続きます。他人に売るにも「事故物件、訳あり物件、欠陥住宅」として、タダ同然でしか買い手はいません。

神奈川西湘の土地を購入。地盤改良・盛土補強

建築知識に詳しい人が、神奈川の土地・西湘地域、一級河川・相模川付近で《 大昔は湿地帯だった開発分譲地 》を比較的安価に購入し、自ら業者を手配して盛土の上に客土して「自宅」を建築しました。

しかし《 本式の地盤調査改良・盛土補強 》を行わず、経費などを独学で安くあげようと直接基礎で自宅を竣工。数年で地盤沈下が起こったそうです。

建替え解体費用を示す写真

家の傾きジャッキアップ費用

河川流域の土地でも適切な地盤改良・盛土補強を行えば問題ありませんでした。結局、家の傾きをジャッキアップして直し、高額な費用をかけて基礎からリノベーションしたそうです。

家の傾きジャッキアップ費用リノベーション費用で、家がもう一軒買えたかも知れないとのこと。そして、リノベは根本的な地盤の盛土強化じゃないので心配は残ります。

事前に地盤調査をしっかりしておけば数百万の費用で回避できた建築トラブルです。

地盤調査・盛土補強は法律上の義務ではなく必要経費

敷地地盤に欠陥や瑕疵(※民法改正後〔瑕疵〕は〔契約不適合〕に変更)があると見抜くのは、消費者どころか建築業者にも難しいものです。

丘陵地には平地に切土され長い年月で落ち着いた地面もあれば、ニーズを感じて宅地造成し盛土補強したばかりの土地もあります。

地盤としては安定していない盛土したてホヤホヤの宅地も2ヶ月もたつと雑草が繁茂して古いか新しいかも分らなくなります。

そんな地盤の履歴を知らず土地を買って、基礎の建築費が大きく膨らむことがあります。これは建築業者がボッタくったのではなく、マトモな建物を建てるのに必須な条件です。

敷地の選定から思いを込めて探し出したマイホーム予定地であれば、多少、予算オーバーで高いなと思っても、必要経費と割り切って地盤調査と盛土補強には費用を割くようしましょう。

相見積りで「家の傾きジャッキアップ費用」を節約

分譲地を開発して資金繰りに余裕のない業者は売り急いでいるため、客が地盤調査や盛土補強に金がかかるのに尻込みする(購入が遅れる)ことを面倒がります。

土地を購入、盛土補強、住宅新築、家造りは一大イベントです。しかし、サラリーマンは忙しい。購入しようとする土地の歴史まで調べる暇はありません。

見た目はイメージするマイホームそのモノの土地環境であっても、地盤補強・盛土補強が甘くて家の傾きジャッキアップ費用で大損する可能性もあります。

なので、住宅販売業者や土地分譲業者に相見積書をとりまくって、アポを入れた業者には、根掘り葉掘り聞いて、怪しい業者を見抜く訓練をしとくのも手です。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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