マンションリフォーム注意点=マンション管理組合規約は法律

マンションリフォームをするさいマンション管理組合規約は絶対的な法律です。このページではマンション改修と規約違反の関係について解説しています。

マンションリフォーム注意点

セルフリフォームを考えて中古マンションを探す場合も、水周りの傷みが少なく、そのまま再利用できる物件かチェックして購入すべきです。

マンションリフォーム注意点その1として、【水周りだけは素人のDIYリフォームで手に負えるものではない】というのは常識です。

水周りがたわんで湿気っぽかったら、購入時に念入りに修繕をかけても(DIYじゃなくプロの業者に施工させても)、その後に何度も補修し続けなければならず高額な出費になります。

DIYで日曜大工する写真

水回りの悪い中古マンション物件は、リフォームトラブルを自ら抱え込むようなモノで、デメリットばかりなので格安であっても避けるのが賢明です。

マンションDIYリフォームの注意点

今、居住しているマンションを老朽化などの理由で、自分自身でDIYリフォームしたいなら、改修箇所の実測を精細に採寸しなければなりません。

既存部分が、直角・水平に施工されていたとは限らないため、取り合い部分を計算に入れ、解体を最少にしリフォーム費用をおさえるために、正確な数値が必要です。

マンションリフォームDIYは戸建てと違って、室内のDIYリフォーム作業が人目につかないため、自分でやってみようとする人が多いです。

しかし気軽にスタートすると室内の正確な実寸測量をおろそかにして、資材の寸法が合わなかったりロスが出ることが多いです。

材料のロスは在庫として残るから「損失」に思えませんが、ロス在庫はどうせ二度と使わないゴミなので、これはリフォーム費用の損失といえます。

マンションリフォーム注意点その2として、【DIY用に購入したリフォーム資材のロスはゴミ】という心得を持ちましょう。

マンション管理組合規約

【マンションリフォームはマンション管理組合規約を確認してから】が注意点その3です。

マンションリフォームする上でマンション管理組合規約記載の組合決定事項を守ることは重大です。

オール電化への変更は電気容量の変更をともなうし、エアコンを新設置するさいの外壁の【再穴あけ】、火災報知機の新設置も、共用部に工事が及びます。

意外なところまで、マンション管理組合規約の内容確認が必要だったりするので要注意です。

マンションリフォームと管理組合

マンションリフォームと管理組合への事前相談は切っても切り離せません。

マンションの外壁・屋上・基礎などの構造体、電気・ガス配管・給排水・火災警報などの設備、エントランス・廊下・エレベータなどは共用部分です。

自室以外の「共同使用部分」は、共用部分つまり〔勝手にいじっちゃダメな場所だ!〕と常識で分ります。

ところが、自室の窓サッシ、ベランダの隣戸との界壁、自宅内の構造壁や玄関ドアもバルコニーも、いじっちゃいけない〔共用部分〕です。

勝手にリフォームしたり再塗装したりできません(マンションによってOKなこともあります)。この点、管理組合への確認は重要です。

マンションリフォームの法律

マンションリフォームの法律は「マンション管理組合規約」です。

マンションの法律には区分所有法がありますが、それよりも購入したマンションコミュニティのルールであるマンション管理組合規約が優先されます。

このマンションリフォームの法律は、普通の分譲宅地に例えると同じ分譲地域で環境を守りながら住宅を所有しあう者同士の建築協定と同じです。

ヘンテコな建物を建てて、建築協定違反に問われると、損害賠償請求や建物改善などの命令を裁判所から発せられることがあります。

マンションリフォームにおいては些細なことでも共用部分に関係する可能性があるので、共用部に及ぶ工事は管理組合への申請確認と事前相談が必要です。

住戸内の配線・配管の変更も、〔床の遮音等級性能〕に関わりますから、勝手なマネはできません。マンションリフォームの法律は管理組合規約で絶対的なものです。

【区分所有者の義務】が管理規約に明記されているはずですが、とにかくマンションリフォーム前には管理組合への事前相談が必要です。

マンション管理組合規約違反のリフォーム

マンションの省エネ・エコ対策にリフォームをする場合、それは自分の区分所有権のある居室、つまり〔専有部分〕に限られます。

断熱強化に関し、外側サッシは共用部であるため個人で改装は不可能です。この場合、室内内側にサッシや建具を追加する2重サッシにして対応します。

玄関ドアも、個人の室内なのに共用部分、マンションリフォームの法律に縛られる部分です。

自室だけヨーロッパ風の重厚なドアに付け替えたりすると、【マンションリフォームの法律】たるマンション管理組合規約の違反行為として、原状回復を求められます。

多くは、室内にドアを1枚追加する形で対応します。玄関2重ドアなど費用がかかるわりに見た目が悪いです。

マンションリフォーム注意点―改修は最小限

玄関ドアは勝手に交換できないから、暖房冷房の効率をあげるため玄関の廊下と土間の境にアコーディオンカーテンを設置して、省エネ対策とする家庭も多いです。

また、その手のリフォーム代替商品を提案販売するリフォームチラシも新聞折込でよくみかけます。

アコーディオンカーテンは、昔の日本家屋で部屋と廊下の境に簾を設けていたのと似た感じですが、断熱効率はかなり優秀といえます。

売買取引に注意を喚起する写真。

つまり、大規模にリノベーション費用を掛けて、開口部や壁・床などをリフォームしなくても、既存の設備交換だけでかなりの省エネとなるということです。

こういうリフォームなしのちょっとしたアイデアは、マンションリフォーム注意点としても「リフォームせず済むポイント」と覚えておくと重宝します。

給湯器・エアコン・照明(白熱球)などは、旧式よりも新型のほうが熱効率・消費電力ともに性能が高く価格も安いので、交換だけで省エネ・エコ対策を簡潔に実行可能です。

リフォーム注意点

築古の中古マンションの自室を大規模リフォームするつもりで購入するなら、売主・仲介の不動産屋に「スケルトンリフォームしても管理組合とトラブルにならないか」の確認をしましょう。

インテリアの変更は大丈夫ですが、床・壁・天井の【遮音・振動に関する性能基準】は所有者がリフォームで自室だけ変更してはいけません。上下左右各戸に迷惑が及ぶからです。

管理組合によっては、リフォーム契約書、工事の計画書、マンションリフォーム仕様書、工程・養生計画、マンションリフォーム理由書を事前提出する義務がある場合もあります。

【マンションリフォームとマンション管理組合規約は切り離して考えてはいけない】というのがリフォーム注意点の基本です。

マンションの区分所有者が各自マンション管理組合規約を守ることで、全ての区分所有者の利益になるルールがマンション管理規約だからです。

これらリフォーム注意点を守らないと、スケルトンリフォーム費用がパーになる可能性もあります。

リフォームと管理組合―改修時期の注意点

そして、管理組合理事会のリフォーム承認手続きを得るまでに、3ヶ月以上も長々と時間を取る可能性さえあります。

理事会を毎月行なうところもあれば、3ヶ月とか1年に1回とかのマンションもあります。

そして、個人1戸が入居してくるだけのことで緊急理事会は開かないので、定例会まで待たされるのです。

ちなみに、管理組合がなくて管理会社もついていない中古分譲マンションもあります。

共用部分が荒れ放題だったりしますが、「中古住宅リフォームDIY―リフォーム自分で日曜大工」をコンセプトにした【DIY物件】とか、面白い物件は探せば出てきます。

マンションリフォーム計画段階での注意点

マンションリフォームの工事に先駆けて、作業時間・搬入経路などにつき、リフォーム業者と一緒に管理組合に注意点・確認事項を相談しておきます。

また、近隣(上下階・左右戸室)への挨拶もリフォーム業者に付き合ってもらって回りましょう。

解体時に騒音・埃など出ますし、廃棄物はマンション出口までは手運びです。それらの説明はリフォーム業者のほうが的確にしてくれるのです。

ちなみに、〔マンション管理組合規約〕がしっかりしている集合住宅は、リフォーム計画が立てやすく、規約やルールがずぼらだと、後からトラブルが発生する可能性があります。

リフォーム前提で中古マンション購入手続きを考えている人は慎重に選択しましょう。

現住のマンションリフォームを考えている人は、【リフォーム費用と住宅ローン返済のダブル返済になる時の予算組み】が必要というのもマンションリフォーム注意点の1つです。

マンションリフォームトラブル

マンションリフォームトラブルは、所有するマンション居室の修繕を依頼したものの、業者の不良施工によって故障・不具合が生じ、これに注文者が「再工事」や「支払済み代金の返還」を申立て、これがこじれて起ります。

マンションリフォーム注意点として、改修契約をしてしまう前、相見積書レベルの業者選定の段階から情報を集めて、リフォームトラブルを起した前科のない誠実そうなリフォーム業者や建築士を選ぶことが大切です。

リフォーム業者選びで失敗すると、区分所有者にとっての法律であるマンションリフォーム規約(マンション管理組合規約)を無視した近隣への迷惑施工をされて、面目丸つぶれになったり隣家に損害を与えたまま業者が逃亡し、施主が賠償費用を負担させられるハメになったりします。
マンションリフォーム注意点の最たるものは、トラブルを起こすリフォーム業者をいかに避けることができるか、であるとも言えます。

マンション大規模修繕トラブル

マンション自体のリフォーム、つまり大規模修繕トラブルは区分所有者全体が被害者となるものです。
これには、マンションのリフォーム期間が契約期間よりも延長され、区分所有者の生活リズムが侵害されるといったものや、大規模修繕の不手際によって、かえって雨漏りや結露を発生させてしまった、などのトラブルがマンションリフォーム注意点としてあります。
マンション大規模修繕トラブルについては、「大規模修繕=躯体を残した建物全体工事」とみなされ、マンションの多くは鉄筋コンクリートである等から、リフォーム瑕疵担保責任が10年間の期間保証が受けられる救済措置があります。

そのためには、契約書類その他のしっかりした業者とより多くやり取りし、リフォーム仕様書などを最低限そろえてこない業者などは、どんどん足切りして、いい業者探しに徹することが重要です。

以上、マンションリフォーム注意点~管理組合規約その他について詳しく述べてきましたが、ここで当ブログ運営における「リフォームモニター募集」についてお知らせします。
東京都内~横浜・川崎の周辺にお住まいで、マンションリフォームをお考えの方、いらっしゃいましたら、以下の「モニター募集」ページのリンクをクリックしてください。

「予算(預貯金)がないので安くDIYリフォームを考えているがリフォーム未経験で自信がない……」といった悩みも解決できるかもしれません。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)