土地活用アパート経営リスク=アパート庭活用~リスク回避対策

土地活用アパート経営

土地活用のためのアパート経営をする場合、リスク回避を念頭に置かねばなりません。
土地活用には、貸宅地や駐車場経営という選択肢もあるのに、借家権という強力な権利と将来対峙するアパート経営を選ぶには、そのリスクを回避する知識が必要です。

また、土地活用にアパート経営を選ぶ場合、その敷地・地盤の地質も調査する必要があります。
駐車場や貸し地にするのなら、地主にそれほどリスクはありません。
しかし、土地活用でアパート経営するのなら、借家人が入居してから地盤沈下その他で欠陥アパート(事故物件・訳あり物件)になってしまっては、賃料は下げなきゃいけないし、借家人への補償リスクも出てきます。土地活用どころではなくなります。

アパート基礎、地盤改良、写真。

単に土地の有効活用でアパート経営を考えるのは、デベロッパーの勧誘に視野狭窄に陥っているかも知れず危なっかしい思考回路といえます。

アパート経営リスク

土地活用でアパート経営するのなら、悪質借家人リスク~空室リスクなど、収入減・営業損失に対するリスク回避対策を事前に準備しておかねばなりません。

今までは、このアパート経営のリスクヘッジは「家賃保証会社への業務委託」で結果を満足していました。
しかし、家賃保証会社も入居者不足の収入減のため、家賃減額請求権を行使して、保証家賃を下げるよう要求する家賃減額請求訴訟を大家・家主に提訴してくるほど、今のアパート経営を取り巻く環境は悪化しています。

投資としてのアパート経営であれば、自分一代限りの商売として、再建築不可物件など格安な物件を買取って、未リフォームのままボロボロになるまで使い果たすといった、ドライな経営のほうがリフォーム等、ムダな出費をせずに資金活用できリスクも低いです。

ローリスクのアパート経営

ところで、バブル以降に建てられたUB付きワンルームやファミリータイプのアパート経営には、これだけのリスクと手間ひまがかかるのに対し、【風呂なしトイレ共同】のボロアパート経営をしているオーナーは手堅く稼いでいます。

「家賃1.5万円」など、今時、東京都内でこんな家賃でアパート経営が成り立つのか、というような賃料で生活保護者や年金生活者に賃貸すると、他に住める借家の当てのない彼らは、つつがなく賃料を支払ってきます。
こういう、時代遅れのアパート経営や、土地保有リスクのない借地権アパート経営など、イレギュラーなアパート経営のほうが、正攻法の経営よりもリスクは少ないようです。

アパート庭活用

老朽化した古アパートをリフォームもせずにそのまま低所得者に賃貸している経営者さんは、実は収益率向上のための努力がハンパじゃないことがあります。

東京都内や横浜・川崎といった大都市のアパートマンションは、その敷地内に災害時避難用の窓先空地という、何もない空間を通路として設けなければなりません。
窓先空地には、自転車を駐車する事さえ禁止で、完全に空きスペースにしなければ条例違反になります。

ところが、ボロアパート経営者の中には、この空地を「市民農園」として、アパート住民や近隣住民に「有料」で貸し出している人がけっこういます。法令に抵触するとはいえ、無駄のないアパート庭活用といえます。
土地活用のアパート経営を新築からはじめて四苦八苦しているアパート経営者は、マジメに考え過ぎていて、ボロアパートの庭活用のようなちょっとした小銭儲けのチャンスを自ら逃しているフシが見受けられます。

空き地の画像

アパート経営刷新と庭活用

むかし、大改造劇的ビフォーアフターという番組で、匠の建築家が建築廃材を庭に山のように埋め立て、その上に芝生を敷いて「築山」としたことを、視聴者が「(廃棄物を)なんてこと!」と驚き、ネットが騒然となったことがありました。
不評でしたがアパート庭活用にも何かしら、奇抜な策が必要な時代といえます。

地主として、土地活用のアパート経営をしている人は資産に余裕あって、新しいことにチャレンジしたがらない人が多いですが、中古アパート経営のための中古アパート購入をして資金倍増計画を練っている新興経営者にはアイデア勝負が必須です。

アパート経営リスク回避

土地活用アパート経営は、自分で土地活用して収益を生まねばならぬため、他の土地活用と比べ、成功のハードルは高く、リスクも多いものです。
このアパート経営のリスク回避には、家賃保証会社のような他力本願を期待するのではなく、ボロアパートの庭活用のように、自分でなにか工夫して行い、リフォームを自分でDIYしてしまうような、セルフ感覚が必要であるといえます。

アパート売却処分をお考えの方、ご連絡下さい

アパートを経営しているものの、老朽のため空き部屋が増えて、アパート空室対策にも疲れ、また、悪質賃借人による家賃踏み倒し等で、そろそろアパートを売却して、経営から手を引きたい――と考えている人は多いようです。

当ブログ運営では、シェアビジネスのための売り物件を探しています。築年数も不問です。訳あり物件や再建築不可の買取の依頼も歓迎します。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町に限り、高価買取いたします。
もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させていただきます。
以下の「難物件、他、買取」より、現状をお知らせ下されば、誠意を持って購入の段取りを付けさせていただきます。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

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