買い替え特例―住宅買い替えローン特例・特約制度を学習する

買い替え特例

買い替え特例とは、自宅を買い替えたさい、売却代金のうち買い替えに充てた金額には課税されない制度です。

つまり購入した物件が売却した物件より高額だと買い替え特例適用により無税となり、売却した不動産よりも安い買い物をすると買い替え特例は適用されず、そこに売却益があったとされて課税されます。

自己所有の物件が2千万円で売れ、3千万円の新居購入代金にこの2千万円を充てれば、2千万円の部分は買い替え特例による免税が受けられる(差額の1千万円にのみ課税)ということです。

メリットを計算する電卓の写真。

買い替えの特例条件

住宅買い替え特例の条件は、売却する土地建物に10年以上住んでいて、買い替え物件には前年から翌年までに居住を開始し、買替え住宅の建物面積が50平米以上、敷地は500平米以下であり、売却相手が親族でないこと、になります。

親族相手の売買に買い替え特例を許してしまうと、「親子間売買による任意売却」のように扱われ、節税のための無用な売買が起こる可能性があるとして禁止されているのでしょう。

土地買い替え特例

買い替え特例は買い替えによる損失ぶんを税金免除してくれるものです。土地買い替え特例で、坪単価の低い土地から高い土地へ買い替えると相続税の節税になります。

単に土地売却と購入をするだけでは節税になりません。「小規模宅地の評価減の特例」を利用してはじめて買い替え特例の恩恵を被れます。

ちなみに買い替え特例はあくまで別の場所にある土地建物の「取得費用」に対し、実施される行政サービスです。同じ住所で建物を新しくする「建て替え費用」には、買い替え特例は適用されません。

買い替えの特例―小規模宅地特例

小規模宅地特例では、不動産買い替え特例において、居住用宅地なら240㎡まで8割減額、事業用宅地なら400㎡まで8割減額できます。

これは居住用宅地や事業用宅地に買い替えれば、より節税効果が望めるということです。

土地買い替え特例のための具体例

土地買い替えの具体例として、「総計では同じ値段で単価の高い土地への買い替え」を紹介します。

〈1㎡@20万円〉で1000㎡の土地と〈1㎡@100万円〉で200㎡の土地は、両方とも【2億円】です。

土地買い替え特例の貸付事業用宅地の〈200㎡まで50%減額〉に照らせば、【㎡20万円→㎡100万円】への買い替えで評価額を1億円下げられます。

不動産評価―買い替えの特例の理論

預貯金の相続時評価は〈時価〉ですが、不動産評価は実際の売買価格より評価減になります。買い替えの特例はこの点に着目した制度です。

密集市街地の宅地では、路線価は公示価格の8割です。1億円の現金預金に課せられる税金と1億で公示価格1億の土地を購入したものに課せられる相続税には2割のひらきが出ます。

これに「変形地~不整形地~旗竿地・旗地その他の宅地評価を下げる条件が加わると更に税額の評価がさがるわけです。

買い替えローン

買い替えローン、つまり住宅買い替えローンまたは買い替え住宅ローンとは、自宅の買替え時に利用する住宅ローンです。

住宅買い替えローンや特例・特約の知識を得て、賢い暮らし替えをすることは、住環境の改善だけでなく、自身の資金計画の整理にもつながります。

ちなみに買い替えローンは、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、横浜銀行など、大手都銀・地銀は独自ローンとしてサービスを行なっています。

住宅金融支援機構がやっているのは、「借り替えローン」であって、物件の買い替えのための融資ではありません。

借り替えローンは住宅ローン返済の金利と債務額を圧縮するために既存のローン契約を解除し、より低金利なローンに変更するものです。

買い替えローンのように、融資担保の対象が別の不動産に変わるわけではありません。

買い替え住宅ローン

買い替え住宅ローンの「買い替え」とは、不動産取引において、消費者が物件の売却・購入を同時に行うことを意味します。

現在住んでいたり所有している手持ちの土地建物を売払い、売却代金で別の新築・中古の住宅やマンションを購入することを意味しています。

これが意味を成すのは相続税支払いの時です。小規模宅地特例の対象者は、相続・遺贈によって宅地を取得した人です。

これが居住用宅地、配偶者や同居親族が取得した場合〈特定居住用宅地〉としての減額があります。住宅買い替えローンはそこに着目した金融商品です。

住宅ローンと買い替え時期

買い替えの時期について、マネー誌やテレビのコメンテータ等が「低金利の時」と第一声でいいます。でも、何時が最低の低金利かなんて、誰にも分りません。

買い替えの時期は、社会事情に関係なく、買い替えたい本人に資金準備ができた時、その時しかありません。

余裕ができたところで、住宅ローン控除や買い替え特例など減税対策を総合的に計画した上で、買い替え特約および買い替えローンで生活レベル向上になる買い替え・住み替えを実施したいものです。

住宅買い替え特例

住宅買い替えでは、現在所有している住宅の売却時に、売却代金から住宅ローンの残債が完済され、住宅ローンの抵当権が抹消されます。

住宅買い替え特例の利用時、新しい物件の住宅ローンを組むとそこに登記などの諸費用が生まれます。この残債を引いた売却価格と購入価格、諸費用をまとめたものが買い替えローンになります。

自己所有物件の売却代金が住宅ローン残債を下回る場合は、購入物件の住宅ローンと合わせてローン組みが可能です。

ちなみに住宅買い替え特例を利用するふつーの売主は最低限のリフォームをかけて引き渡すものです。

借金担保の任意売却じゃないから、現状有姿で散らかったままの物件はほとんどないです。

つまり、自分が売却する家はリフォームを掛けて、売渡すことになりますが、この時、リフォームローンなど利用すると、新居の住宅ローンとダブルローンになります。

住宅買い替え特例を利用した買い替えは、リフォーム費用を現金で払える余裕ができてから行うべきです。

住宅買い替え特例で失敗しない

住宅買い替え特例とか減税措置とかに気が回って、購入するマイホームの状況に目が行かないと、買い替えで失敗することになります。

買い替え特例の失敗とは、元の自宅の住宅ローンを処理しないまま不動産屋の勧めるままに買い替え物件を購入してしまい、元自宅は売れずに住宅ローンが二重払いになる事などです。

また、首尾よく元自宅は売却できたものの、住み替える新居が見当たらずに元自宅の引渡し時期になり、急遽、賃貸物件に住む事になり、引越し代他、無駄な出費が発生こともあります。

買い替え特例で得した金額分なんて、無駄な動きをすれば、すぐになくなってしまいます。買い替え特例を利用するなら、失敗しないよう余裕を持って住み替え計画をすることが重要です。

税金の負担を示す画像

買い替え特約

不動産の買い替えは、数千万円単位の金銭取引です。そして、買替えを望む人の多くは、「自分の持ち家が売れたらその売却代金で新しい住宅を購入したい」と考えています。

そこにつけこむ悪徳不動産・建築業者も少なくありません。

買い替え仲介をうたって、集客した消費者に強引に不良物件を売りつけ、かつ消費者の持ち家を売却する代行などせず放置して不良物件の仲介料で稼ぐ不動産屋もいます。

そこで生まれたのが、買い替え特約という契約形態です。買い替え特約は買い替え特例と一字違いですが、意味する点が全く異なります。

買い替え特約は買い替えを行う時の、民民間――つまり業者と消費者の間の買い替えをする条件、この要件を満たさないと買い替えはしない、という消費者保護の契約項目です。

対して買い替え特例は、自治体からの行政サービス施策です。

買い替え住宅ローンを白紙解除

買い替え特約は、売りたい自己所有物件が売れない場合、その売買契約を白紙解除できる特約です。

買替え時には自己所有物件が売れる前に、新規物件の購入契約を結んでおくことが多いので、「いついつまでに自己物件が売却できなかった時は、本契約を解除できる」という特約をつけることで消費者の安全を担保します。

買い替え特例のために土地や住宅の買替えをしても「買って売れない」事のほうが多そうなのは想像が容易いです。

買い替え特約はそんな時、買い替え住宅ローン自体も白紙撤回して消費者を保護してくれます。

不動産買い替え特例

住宅買い替えをする場合の落とし穴は、あまりに新居にばかり意識がいってしまい、今の自宅の価値を安売りしてしまう事です。

不動産買い替え特例は、自動的な【下取り】ではなく、不動産の買い手あってこその買い替えなのを忘れると大変です。

新居に住み始めても〈元実家〉が売れないからと、「事故物件・訳あり物件」なみの安い買取価格で最終的に業者に【下取り】されたら、不動産買い替え特例を利用しようとも買い替えの為の資金計画が狂います。

新居の購入価格と、元実家の売却価格との差額が大き過ぎると、住宅ローン借入額が増えて返済が困難になってしまいます。

住宅買い替え費用を整理する

実家の売却価格が住宅ローン残高以下なら、住宅買い替え特例を利用しての急ぎの買い替え自体断念すべきです。

この点は、仲介に入る不動産屋に「急がないからしっかり査定とプランニングしてくれ」と要求しとかないとなりません。

仲介の入らない不動産個人売買で買い替えを考えたりするとリスクヘッジができず、必ず失敗するでしょう。

売り買いは同じ不動産屋に依頼する方がゴチャゴチャしないし、手数料を値切る交渉等でもメリットがあります。

実家売却には、売買契約書・登記関係書類作成費用、住宅ローン抹消費用、税金等、けっこう出費がかさみますし、買い替えでは引越し費用もかかります。

買い替え特例の資金計画は綿密にしなければなりません。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)