延べ床面積計算方法―家の売却における敷地面積・建物面積計算方法

延べ床面積計算方法

中古マンション等の区分所有建物を売却したり購入したりする時には、屋内の延べ床・壁芯・内法など床面積に対する知識(延べ床面積計算方法)が必要になります。

中古アパートを買い取って賃貸経営をスタートさせる不動産投資家のかたがたも、賃貸しする時には仲介する不動産屋との話の中でこういう用語を知っていて損はありません。

以下に、延べ床面積計算方法・壁芯面積計算方法・内法面積計算方法について解説しています。

横浜市戸塚区の傾斜地マンション

延べ床面積とは?

延べ床面積とは、建築物の総床面積を意味します。この場合、建物の外壁・柱の中心線同士を結んだ距離で測る壁芯面積計算によります。

この計算方法で算出した建築物各階の床面積を加算して、建物の全ての面積を合計した数値が延べ床面積になります。

建物内部の床の数値

延べ床面積は、壁芯面積で測るぶん、室内の壁と壁の間を測る内法面積よりも広い面積になります。

延べ床面積をはかるさいは壁で外部と隔てられた建物内部の床の数値が対象なので、吹抜けや庇、ピロティ、ポーチやバルコニーの先端などで壁で囲まれていない部分は床面積に含みません。

横浜中心街の空撮

容積率

容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合を意味します。容積率の大小でその建築物をどれだけ広く建てられるかが決まります。

一戸建て住宅の分譲地販売の広告を見ると、容積率200%とか300%とか書かれています。単純に、2階建てOK!、3階建てOK!、というような意味です。

道路付けが悪くて再建築不可物件になっている建物には、容積・延べ床面積を小規模な作りに築き直すことで、自宅敷地を道路からセットバックして、それで建て替え基準に適合させ、再建築を可能にできる方法もあります。

住宅に駐車場(ビルトインガレージ)や地下室を設けるさい、容積率算出に緩和措置があります。

また、マンションのエントランスや共用廊下の面積を除外することも可能です。

建物面積計算・延べ床面積の数値

内法面積とは、建築物の床面積計算の際、壁の内側の数値で測ったもので、登記簿に記載される面積です。

tokyo-koji

内法とは、建築物の部材同士の内側から対する内側までの距離の数値を意味します。建物の床面積を計算する際に用いられ、登記簿に記載される面積に使用されます。

部材の外側同士を測る外法、部材の中心から中心までを測る心々と対応した言葉です。柱間隔・窓・出入り口幅などは内法で計算されます。

建物面積計算・延べ床面積計算の数値と「実際の体感面積」とは大きく異なります。
建物や敷地の形状によって、延べ床面積計算方法の数値より、だいぶ小さく感じることがあるのです。

変形地(三角地)や旗竿地間取りの敷地に四角形の建物を建てれば、庭部分がムダに余って歩留まりが悪くなります。
また、三角形の中に四角形をハメこむと四角形内の面積はより小さくなります。

よって変形地にはデザイナーズ建物と称して変形住宅が建てられることがあります。
このデザイナーズ住宅は延べ床面積計算方法で算出された数値より、実際の建物内部が非常に小さく見えます。

理由は、建物内部の部屋の【角】が、直角ではなく鋭角になっていて、部屋の隅には家具をピッタリ置けず、観葉植物を飾るくらいしかないデッドスペースになっているためです。
変形の8畳は普通の6畳間よりも狭く感じるものです。

建物の床面積計算

内法面積とは、建物の床面積を計算する際に壁の内法で求めた面積です。建物の床面積計算には、壁芯面積と内法面積の二つの方式で測られます。

壁芯面積

壁芯面積とは、壁の中心線で囲まれた部分の面積です。内法面積で測るより数値が大きくなるため、広告やパンフレットなどに記載される建物面積・専有面積を壁芯面積で見ると広く感じられます。

横浜みなとみらいの高層マンション

区分所有建物

マンション等の集合住宅は、区分所有建物といって、建材で区分された内側が所有者自身の所有物になるので、壁の内側の空間が自分のものになります。

壁芯面積は自分のものでもない空間も自分のものとして表示されるので、紛らわしい感じを受けることがあります。

登記簿は内法面積

マンションにおいても登記簿に記載される面積は内法面積で記載されるので、広告と実際を比べると、実際が狭く感じるのはこのためです。

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