ボロアパート経営―ボロアパートの家賃&DIY改造対策!

ボロアパート

ボロアパートのボロとは、正しくは襤褸と書き〈らんる〉とも読む、【使い古しの破れた布生地を意味します。また、襤褸が出る・襤褸を隠すという風に【隠したい欠陥】という意味もあります。

これらの意味からボロアパートを考えると「使い古しの破れた布のようにズタズタの外観で隠したい欠陥のあるアパート」という様相になります。

そんな超ド旧の老廃物件は山奥の廃村にでも行かないと今時お目にかかれません。

世間でボロアパートと呼ばれる、東京都内や横浜・川崎など都心部に残存する老朽集合住宅は、本当の意味のボロアパートからすると耐用年数の有り余る築浅の優良物件です。

これからは空き家対策法により、朽廃しかけた建物は行政が代執行してくれそうなので、都内でボロアパートが存続できる可能性は更に低くなるでしょう。

築古アパート外壁写真。

ボロアパート経営

ボロアパートのイメージは、今20代の青年とアラフィフのオジサンとでは異なります。今の大学生の考えるボロアパートは最低でもユニットバス付き。

オッサンからするとボロではなく〈ちょっと築古な小ぶりのコーポ〉です。本当のボロアパートとは、下駄履きアパートと呼ばれる老朽化した物件です。

ボロアパート経営は、普通の賃貸マンションや中古アパートの経営と比べ、賃料が安いのに労力がかかり面倒そうです。

しかしボロアパート経営に掛ける資本金に対する〈賃料収入=利回り〉を計算してみると、新築アパートから経営を始めるのと比較にならない位、ハイリターンな不動産ビジネスになる案件と言えます。

ボロアパート経営と定期借家契約

ボロアパート経営では家賃収入の効率化を図るため、1軒1軒の賃借人との滞納賃料のトラブルはないように、仮にあっても最小限で済むようにマネジメントしなければなりません。

その為には、借家権の影響が最少で済むよう定期借家契約(定期建物賃貸借)を締結して〝更新させずに再契約〟を繰り返す賃貸借が良いでしょう。

ボロアパートに明け渡し・立ち退き料は不要

借地借家法により、「定期借家契約以外の借家契約」では、入居者が悪質な賃借人であっても解約の申入れに正当事由を必要とし、そう簡単に明け渡しを望む事が出来ません。

ボロアパートの経営においては、賃料自体が低額なので借家人の未払い占有に訴訟をして、裁判で勝っても元が取れません。

普通借家契約では正当事由に立ち退き料の補完が必要になります。余計な金が掛からぬよう、賃貸契約形式に拘らねばなりません。

明け渡し・立ち退きに費用を掛けていては、ボロアパート経営は破綻します。

経年劣化した築古物件の写真。

ボロアパート 家賃

ボロアパートの家賃は風呂なし・トイレ共同で2~3万円、昔ながらのステンレス据え置き風呂(追い炊き式)・トイレ有り、6畳間で5万円と行った所。

これは、一見、安くみえます。しかし、東京都内であっても下町地域の人気のないエリアでは家賃の下落が続いていて、ちゃんとしたワンルームマンションの家賃が3万円台の地域もあります。

まともな資金をかけて建てたワンルームとボロアパート家賃が一緒だったら、ボロアパートの方が元手が少ない分、利益になり儲かった事になります。

入居者の立場になれば、「同じ家賃なら誰がボロアパートなんか住むかよ」と考えるでしょう。

でも、まともな風呂付ワンルームは入居審査が厳しいので、ボロアパートはその入居基準からこぼれた、どうしてもそこ(東京都内)に住みたい借家人を拾えるのです。

ボロアパートの家賃回収ノウハウ

但し、ボロアパート経営をする立場になれば、ワンルームの審査に落ちるような貧困層相手にしたら、家賃の回収に一苦労しそうで先が思いやられます。

そのリスクヘッジに定期借家契約にしたり、あらゆる家賃滞納対策を賃貸借契約に盛り込んでおく必要があります。

ボロアパート経営と賃貸借契約知識

家賃保証会社や賃貸仲介兼管理会社が間に入っていると家賃滞納の心配はありません。でも今後、もしかしたら【アパート賃貸借はネットで家主・入居者が直接契約】する時代がくるかも知れません。

その流れを支援するネットベンチャーが増え始めました。また不動産個人売買もベースさえしっかりすれば普及する可能性もあります。

何より、賃貸アパートの入居者で、建物に貼られた《入居者募集》に反応する人と直接やりとりする可能性がゼロではない限り、家賃や立ち退きにも精通しておいて損はありません。

ボロアパート家賃対策―無催告解除特約

入居者と〈直接取引〉をする前提です。市販の賃貸借契約書じゃなく、ワード他の文書作成ソフトとネット情報を駆使してオリジナルを作ります。

賃貸借契約書に「無催告解除」の特約を入れます。

通常の家賃滞納は、契約不履行されて、これを理由に契約解除するのでさえ、借家人に〔相当の期間を定めて履行するよう催告〕しなければなりません。

民法541条に基づいて、しばらく督促をしてからじゃないと解除できないのです。

無催告解除特約

ボロアパートに入居し、低額なボロアパート家賃を滞納する人は、待っても払うはずがありません。

無催告解除の特約を契約書に大きくうたっても、判例をまとめて考えると「半年間」位は猶予を与えないとだめなようです。1ヶ月の滞納では「無催告」で追い出せません。

しかし何年かダラダラしてから、家賃未払いで夜逃げされるより、マシです。

また、借家人が行方不明のまま2~3ヶ月の滞納を続けた時には、この無催告解除特約が役にたつようです。

現金査定の写真

ボロアパート家賃対策―合意解除契約書

家賃のイニシアチブを握るためにも、ボロアパートの入居者はドンドン入れ替わっていく方がベターです。借家人全員が定期借家契約だったら御の字です。

普通借家契約で長年住み続けている人に退去してもらえる約束を取り付けたら、立ち退きを確実にするために、口約束ではなく、「合意解除契約書」に署名押印してもらいましょう。

合意解除契約書

合意解除契約書があるとないとは大違いです。

やっと「3ヵ月後に明け渡す」と約束できても、書面も取らず、その後も家賃を受取っていると、単に「借家契約期間を延長しただけ」とみなされてしまうのです。

合意解除契約書を必ず取って、家賃は取らないことで明け渡しを確実にします。

家賃分、損するわけじゃありません。「損害金」という名目で領収書を発行すればいいのです。

合意解除契約書の内容、ボロアパートバージョン

合意解除契約書は、以下のことが盛り込まれていれば足ります。手書きで借家人本人に書いてもらう方が有効な場合もあります。以下を簡潔に・・・。

〔合意解除契約書の内容〕

  • 賃貸人Aと私ことBは本日、本建物○号室の賃貸借契約を合意解除します。
  • Aは私の依頼により本建物の明渡しを平成○年○月○日まで猶予します。
  • 私は平成○年○月○日までに本建物○号室から立ち退きAに明け渡します。
  • 私はAに対し本日以降、明渡し完了まで1ヶ月○円の損害金を支払います。
  • 私は本建物の占有を他に移転し、占有名義を変更しない事を約束します。

以上のようなことを相手に書いてもらって(A、Bにはそれぞれ個人名)最後に日付けを入れ、署名押印してもらえばいいでしょう。

「ボロアパートかつ事故物件、訳あり物件」化を回避

今このブログは、ボロアパート入居者を想定して記述しています。ボロアパートに長期入居している借家人の多くは無職や生活保護暮らしなどの高齢者が多いです。

明け渡してもらえるチャンスを逃して、また普通借家契約のまま寿命まで入居が続いて、アパートで亡くなられたら事件です。

アパートで自然死する御老人はすごくフツーに沢山います。

しかし、発見が遅れてひどい有様になり、それを他の入居者が面白がって【大島てる】等の事故物件サイトにアップしたら、ボロアパートだけじゃなく、事故物件、訳あり物件になってしまいます。

ボロアパート経営を成功させるために、なるべく長期入居中の高齢者には明け渡しを求め、金がなくても若い者に住んでもらう方が安全です。

ボロアパート家賃対策―更新料条項

定期借家契約の場合は、更新ではなく「再契約」となりますが、古くから住んでる人は普通借家契約として、更新時期を設定しているはずです。

更新料は法律的には支払う義務がありませんが、支払うのが通例です。

しかし、東京都内や横浜、川崎に残るボロアパートでは、誰が知恵を付けたのか「借家契約は法定更新されるから更新料支払い義務はない」と開き直る長期借家人が多いです。

これは、家主が更新料を貰えない事より、他の更新料を払ってくれてる入居者さんや定期借家契約入居者さんに不平等で失礼です。

更新料は期待できなくても

更新期がきている入居者には、定期借家への切り替えか、次回からの更新料支払いの「確約」かの二者択一で更新料条項を入れた契約書にサインして貰うよう頑張りましょう。

家主側の正当事由を根拠としただけでは認められない明け渡し請求の補完となる書類として役に立つかもしれません。

DIYで金槌を使う挿絵

ボロアパートDIY改造

ボロアパートのインテリアをおしゃれにリフォームしても、まんがいち売却するとなれば古家付き土地として土地のみの評価になって、【価値】としては認められません。

しかし入居者の人達が喜んでくれる良い事です。これにスケルトンリフォーム費用ほどの大金を掛けるとボロアパート家賃に影響を与えざるを得なくなります。

できることなら自分でDIYリフォーム&改造・改良して経費を安くあげたいものです。

ちなみに建て替えしようと思っても、築古アパートの何割かは建築基準法制定以前に建てられ、例えば東京都内の集合住宅に必須の〝窓先空地〟さえない既存不適格物件だったりします。

となれば、再建築不可物件として建て替えは不可能であり、せめて新築そっくりさんリノベーションをかけるくらいしかできません。

でも、「老廃アパートからマトモなアパート」にするより、ボロアパートのままDIYで改造する方が元手要らずで結果が見えやすいです。

ボロアパートDIY改造計画を立てて、どこまで金を掛けずに見てくれを良くできるかに挑戦することは経営者としての手腕を試すチャンスでもあります。

ボロアパート改造DIY

ボロアパートを入居者のためにDIY改造をしてあげるのは良い事ですが、入居者が勝手に室内を改造する事は断じて許すべきではありません。

東京都北区田端や荒川区日暮里近辺は賃貸物件の家賃が安いです。そして昔ながらのボロアパートが残っています。

むかし、この辺のボロアパートの売り物件があって下見に行きました。そしたら、空室になってる部屋の一室が改造されていました。

トイレ共同アパートの1階の和室間でしたが、部屋の真ん中を畳み1畳分、四角くくり抜かれて改造されていました。

ボロアパートも勝手な改造は許されない

キレイに板張りしていたので、床収納にも見え、上にテーブルを置けば掘り炬燵風にも使えそうでしたが、こんなもの、次の入居者募集に差し障る違法改築です。

マンションと違い、戸数が少ないため、一棟のうち一室でも入居者が入らない空室状態が長引くと、元々安いボロアパート家賃からの収益減は経営に響きます。

無断で借家に変更改造を行うのは、民法の遵守義務違反、保持義務違反です。ボロアパートでも借家人が勝手に増改築したら契約解除事由となります。

改造の合否の判例

判例によると、その改築が家主との信頼関係を破るものであるか否かを規準としています。

建物の価値に影響を与えるかが争点となり、無断改築工事が家主との信頼関係を破り建物に悪影響を与えるなら、原状回復するか明け渡しに従うかになります。

普通、アパート賃貸借契約書には「借地権譲渡承諾料」その他の認諾条項がついてますから、そもそも信頼関係の裏切りです。

この物件は借家人が夜逃げか何かでいなくなったので損害賠償もできないそうでした。

ボロアパートで許される改造

ボロアパートの改造が許されるか許されないかは、建物価値への影響と同じ位、家主との信頼関係が重要です。逆にいうと、家主の信頼関係を裏切らない改造もあります。

そのボロアパートの所有者の地主は他にも荒川近辺に物件をもっていました。嬉しい改造もあったようです。

上野の東京芸術大学の学生さんも自転車通学できるエリアで家賃が安いからとここら辺に住まれていることが多いです。

芸大の学生さんだから、床が塗装で汚れることは家主も想定の範囲内。

地主さんの貸家(老朽アパート)に芸大の学生さんが入居すると、かなりの割合で〈襖〉にオリジナルイラストやデザインを施して、卒業とともに退室していくそうです。

これは、家主さんにとって記念の嬉しい、改造というか改装。事あるごとに襖を取替え、イラストの描かれたほうは自宅で保存しているそうです。

ボロアパートのリフォームDIY

ボロアパートを自分でDIYリフォームしてキレイにしていく事は、住人さんにも嬉しい。ところで、リフォーム費用って家主が全て負担するものと思われがちですが、そうではありません。

家賃の安い貧乏アパートだからってトイレの裸電球がチカチカしてたり、流しの蛇口からのポタポタが止まらなかったら、借家人は当然、家主に修繕を請求し、家主が自費でリフォームします。

DIYリフォームの得意な家主なら、こんな時安上がりで便利です。

リフォーム費用の請求

でも、入居者が無造作に開閉してた窓ガラスにヒビが入ったり、寝タバコで畳を焦がしたりしたら、ガラスの取り替え、畳の張替費用は入居者に支払義務があります。

この場合、リフォーム費用が発生した時点で現金で請求しても、敷金から差引いて敷金充当分として請求する形でも構いません。

しかし、入居者の方から、「リフォーム費用は敷金から差引け」とは言えません。何故なら、敷金は借家契約の債務の担保ですから、債務者の方から担保に手をつけるよう要求するのは不合理なのです。

担保である敷金からちょこちょこ諸費用を引いていたら、敷金の担保価値が無くなってしまいます。

釘を打つDIY作業の絵

DIYとリフォーム原価

ボロアパートDIY改造を自分でやった時、アパートの外装をキレイにしたり、インテリアを明るくしたりは好きでやった事だから誰に請求できるわけでもありません。

しかし、先ほど述べたように、入居者の帰責事由により放置できない故障をDIYリフォームしたのなら、その経費は入居者に請求できます。

DIY人件費は常識の範囲で

その請求額ですが、自分がDIYでやったから、材料費の他に・・・自分の人件費はどうなの?かといったら、ちゃんと請求できます。

自分の人件費まで要求したらガメツイと思われると心配する人もいますが、大丈夫です。

しかしながら、「畳はホームセンターで6千円で買ってきた。俺は日当10万円の男だ」なんていって、10万6千円請求しても許される筈がありません。

あくまで常識の範囲内の請求金額によります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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