土地価格査定―査定の意味と地価査定、不動産査定マニュアル

土地価格査定の意味

土地価格査定とは、不動産査定のうち土地価格のみを査定する見積もり・計算手段を意味します。

土地の価格を査定するのは、売却時か相続税など納税時です。土地価格査定の方法は、路線価と、その土地の借地権割合・借家権割合を求め、敷地が2道路・3道路に接道していれば加算割合を付け、旗竿地・旗地であれば、間口や奥行地形の不整形地補正率を補正計算して算出します。

この土地価格査定は、真正の地価査定ではなく、あくまで相続税支払いのための地価計算です。また、周辺環境の変化に合わせて刻々と変わる土地価格を表示できるような100%の正確な地価査定は、基準として公表できるものではありません。

メリットを計算する電卓の写真。

路線価・借地権割合と土地価格査定

マトモに路線価を土地価格に反映させたら、逆に、現状に背く数値が出ます。

同じ路線価・借地権割合の地域で路線化のみで土地価格を査定すれば、旧法借地権時代から建っている強力な借地権のついた底地の査定価格が、新法・借地借家法施行後のユルい借地権である定期借地権住宅の建つ底地の査定価格と同じ価格になるという不可解な土地査定計算になります。

路線価は参考にするだけで、あとは土地価格査定を実施する企業などのオリジナルのアレンジがひつようになります。

倍率方式と宅地比準方式による土地価格査定

例えば路線価がない地方の郊外で、地価格差の少ない地域の評価には、倍率方式が使われます。

倍率方式|国税庁

一応、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて土地評価額を算出するという建て前になっています。

この方式による不動産査定を神奈川県で例えると、相模原市の郊外の田んぼの真ん中に農家が相続税節税で建てたアパートは倍率方式で計算します。

また、土地の地目が宅地ではなく「田んぼ」でも、大都会の横浜市内に残る田んぼだと、〈市街地農地〉といって、宅地比準方式という計算式を使います。

市街地農地等を宅地比準方式で評価|国税庁

宅地比準方式とは、〔その田んぼが『宅地】であると仮定した時〕の価格を、路線価方式か倍率方式で計算し、そこから宅地造成した時のコストを差引いた数値を評価額とするものです。

不動産買取査定価格の根拠は不安定

〈市街地周辺農地〉だと市街地農地よりもう少し田舎で土地が安いとみなされ、8掛けの数値を評価額として査定計算します。査定とは金額や等級の調査評価です。家屋にかかる固定資産税評価額はそのまま相続税評価額になります。

一般的な買取価格の根拠は、固定資産税は関係なく市況を見るのですが、不動産相場はREITを除いては正当な〈市場〉の評価よりも個々の事情によるので、あってないような不安定なものです。

不動産査定

査定とは、金額・等級・品質・合否を調査し、その価値(金額)を決定することを意味します。

不動産査定においては、中古一戸建て住宅や土地(更地や底地)の価格を、物件の管理状況や借地権を始めとした〈権利〉の強度、占有者の質で評価します。

不動産査定では、住宅価格・土地価格を物件管理状況や土地公示価格、周辺相場から計算します。基準地価とは、各都道府県調査による毎年7月1日時点の土地の値段。住宅地・商業地等、用途ごとの価格を1平米辺り単価で公示します。

中古マンション査定では、維持管理の有無、物件に損傷があるか、リフォームや修繕の頻度の他、路線価や土地公示価格、周辺相場から建物価格を計算し査定します。

インスペクトを表すデザイン

査定の意味/英訳はアセスメントよりインスペクション

「査定」は、英訳すると assessment になります。「査定する」は assess です。アセスメントは「環境アセスメント」という言葉が日本では広く知られていますが、日本での査定の意味は「査定」よりも「評価」に近いといえます。

査定の意味を広義で考えると、判定( acknowledgement )や評価( valuation )と同じ意味ととらえることができます。

アセスメント:利用者に関する情報を収集・分析し、自立した日常生活を営むために解決すべき課題を把握すること

アセスメント – Wikipedia

査定という言葉を外来語として現代感覚にマッチした表現はなかなか見当たりませんが、不動産業界ではインスペクション( inspection 意味は点検、検査)という言葉が流行っています。

インスペクションをする会社を「住宅診断会社」とか「インスペクター」等と呼んで、その住宅診断会社が不動産価格の査定をする機関を兼ねています。

インスペクション【英】:Inspection

インスペクター(該当する領域の専門家)が商品・サービスを体験して、品質実態を評価すること。

インスペクションとは – マネジメント用語 Weblio辞書

地価査定・基準地価

地価査定の元になる基準地価とは、全国の都道府県調査による毎年7月1日時点の各地域の土地価格を意味します。基準地価は、住宅地・商業地など用途毎に基準値が選ばれ、1平米辺り単価で公示されます。

9月下旬に公表される地価指標で、正式には都道府県基準地標準価格といいます。国土交通省が公表する公示地価と同様な公的な指標で、この調査は昭和50年からずっと続いています。

ちなみに住宅ローン融資の際の、金融機関の住宅ローン審査では、独自の審査を行わず、仲介業者の不動産査定を参考にする程度で、物件に融資するというより、「人(パーソナリティ)」に融資するという傾向が昔からずっと続いています。

不動産査定マニュアル・土地価格査定マニュアル

これら基準地価を元に、財団法人不動産流通推進センターでは、不動産査定マニュアル・土地価格査定マニュアルを作成し販売しています。

不動産業界各社は、この不動産査定マニュアル・土地価格査定マニュアルにさらに独自のノウハウを組み入れて、不動産査定表を作成し、通常の土地価格査定業務に利用しています。

【WEB版既存住宅価格査定マニュアルの主な内容】
価格査定システム:「戸建住宅価格査定マニュアル」「住宅地価格査定マニュアル」「マンション価格査定マニュアル」の各システムをご利用いただけます。

財団法人不動産流通推進センター

土地価格査定の調査エリア

公示価格と似ていますが、あちらは1月1日に公開されるものです。

土地価格査定の調査エリアも公示地価が都市計画区域内が対象であるのに対し、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地も含むところが相違しています。

調査対象地点を公示地価では標準地といい、基準地価では基準地と呼びます。調査公表時期が半年ずれているので、半年ごとの土地査定に役に立ちます。

横浜ビジネスタウン

神奈川県の基準地価

神奈川県では、基準地価に関する価格情報を各市町村ごとに整列して公開しています。

地価調査 市区町村別 平均価格の推移表(住宅地)

横浜市各区、川崎市各区、その他神奈川県内市町村の各住宅地の地価調査が昭和49年から平成26年まで一覧で表示されています。

横浜市の地価調査の公表結果

横浜市では神奈川県地価調査の公表結果のうち、横浜市内の基準地価に関係する場所と土地価格を、特にまとめてホームページにて公開しています。

横浜市都市整備局地価情報概要

川崎市の地価公示・地価調査

川崎市の地価調査結果が公表されているページです。

川崎市地価公示地価調査

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