中古アパート経営=中古アパート購入~雨漏り他、経営リスク回避

中古アパート経営

中古アパート経営は、個人の不動産投資家が低リスクで高利回りを得るに適した不動産投資スタイルといえます。

中古アパート経営は、「中古アパート一棟購入という巨額投資をする」イメージがあり、リスクが高いように思います。
しかし、中古アパート経営の利回りは、アパート各室の入居者からの賃料収入です。
同じ賃料収入の不動産投資モデルにワンルームマンション投資があります(『中古マンション購入手続き』参照)。
これは一室のみの賃料収入を利回りとして計算しますから、一室しか購入していないオーナーはその一室の賃料を延滞されたら、とたんに赤字になるわけです。

築古アパート外壁写真。

これに対し、中古アパート経営は一棟のアパートに小規模でも4室くらいのワンルーム入居者からの賃料収入があります。
このうち2室滞納されても、2室からマトモな賃料収入があれば、収支は悪くないものになります。
東京都内で2~3室のワンルームマンション投資をする費用で、地方都市の中古アパート経営(ボロアパート経営)が可能なので、投資の選択肢としては優良といえます。

中古アパート経営と金融機関情報

中古アパート経営において、中古アパート購入のかなめとなる情報は、地元の信金信組や銀行支店からの情報が圧倒的です。
過去に「土地信託―信託銀行の終活支援、相続税土地活用事業・不動産信託」で解説しましたが、金融機関は地元富裕層や地主たちと土地信託や不動産売買などの情報交換に積極的です。

中古アパート経営を成功させるには、優良な中古アパートを購入することが大事です。
優良な物件と巡りあうにはネットや新聞広告で不動産買取を広報するより、金融機関からの紹介のほうがヒット率が高いです。
何より信金信組や銀行と長く取引してきた売主ですから、ネットで売却を希望してくる人より信頼性・確実性があります。

中古アパート購入

中古アパート経営のために、自己資金で中古アパート購入をするのなら、その前に、前所有者がその中古アパートの経営を断念して、売却するに至った経緯を考えなければいけません。

今、築30年くらいなら、バブル期に学生入居を当て込んで建てられたものの、学生減少で入居者が減り築古物件として不人気であるが、建て替える予算もアパート経営の意思もなくなって売却することになった物件である、などの背景をその中古アパート購入を決意する前にリサーチしなければなりません。
このリサーチは売りに出している所有者に直接聞くのが一番手っ取り早いでしょう。

中古アパート購入の「メリット」

アパート経営を新築建設して行うのは、地主レベルの人でないと銀行融資もつきにくく、実効性が薄いといえます。

対して、中古アパート購入によってはじめる中古アパート経営は低予算でスタートできるメリットがあります。
新築でアパート経営をするから費用対効果(利回り)が悪いだけで、中古アパート購入で激安物件を探し、新築の1/4以下の支出で中古アパート経営をして始めれば、利回りは高くなります。
借地権アパートなどを見つけられたら、その利回りはかなりと思って間違いありません。

経年劣化した築古物件の写真。

バブル崩壊後に銀行や建託会社が農家を口説いて建てさせた、小ぶりなワンルームの学生アパート。これらの安普請な軽量鉄骨や木造モルタルが、高収入を得られる中古アパート経営の対象物件です。
学生向けのワンルームは最低限のユニットバス&トイレしか備えておらず賃料も低額しか取れませんが、仕入原価(=中古アパート購入費用)が安いから、購入後の利回りは高いです。
ユニットバスでない物件もユニットバス交換リフォームで立派なワンルーム賃貸に仕上げることも可能です。
不動産投資入門としての中古アパート経営には最適といえます。

アパート雨漏り

アパートの雨漏りは、不動産賃貸借市場での上位トラブルの1つです。
アパート雨漏りが起るのは、ボックス建物で屋根が平たい陸屋根(ロクヤネ)という様式の物件です。
2階建てアパートには、屋根が普通の家のように傾斜になっていて、瓦材で仕上げているものと、平らな屋根のものがあります。
平らな陸屋根アパートは、建築費用も割安で人気ですが、雨漏りトラブルが多く、リフォーム費用で悩まされる難物件といわれています。

アパート雨漏りの原因=排水不良

アパート雨漏りの原因で、陸屋根の中古アパートで起るケースは、老朽化とは無関係であり、屋根のルーフドレンに落ち葉などが詰ることが原因です。
ルーフドレンとは、アパートマンションのベランダでよくみかける排水口を網や柵状のカバーで覆ってある排水システムです。
陸屋根アパートの雨漏りは、通常の、【陸屋根の四隅にある溝に水がたまり、そこに設けられたルーフドレンに集水され、ゴミは堰き止め水だけ排水する】機能が停止することで起ります。

雨漏りと中古アパート経営の失敗

中古アパート経営に慣れ、何棟目かのアパート購入をするまでになったベテランオーナーなどは陸屋根の中古アパート購入を避けます。
やり手の中古アパート経営者が、陸屋根の中古アパート購入を避けるのは、このタイプのアパートの水はけが「傾斜屋根アパート」に比べ、格段に悪く、雨漏りの修復費用が余計にかかるからです。

傾斜屋根だったら、落ち葉が屋根に飛んできても、また風が吹けば、屋根を滑り落ちていき、「降り積もる」ことがありません。
対して、陸屋根アパートは落ち葉が溜まりに溜まって排水口を塞ぎ、大雨の時は水槽と化した屋根の上が、子供用プール並みに「トン単位」の水を湛えてしまうのです。
屋根上には、電気配線の設備もあり、その配線の穴の高さまで水量が達すると、配線孔からアパート屋内に水が浸入し、アパート雨漏りが始まることになります。

また、不良施工による防水シートの接着ミスやシーリングミスでも、大雨で屋上がプールになった後、接着されていない防水シートをめくり上げ、雨漏りがアパートを襲うことがあります。
この状況は屋根リフォームだけで改善できない、建物構造自体の不良問題であるといえます。

屋根のリフォームをする鳶職

雨漏りと中古アパート購入前調査

中古アパート購入手続きの多くは、現状有姿で売買され、物件調査は購入者自身が責任持って、やらねばなりません。
アパート雨漏りの調査は、入居者各室に直接訪問して問い合わせ、綿密にリサーチする必要があります。
雨漏りのあるアパートは、それに伴う結露やカビ、高湿度による躯体の腐朽やシロアリ被害など、ネガティブ要素が山積しています。

こういう物件は、リノベーションをかけても根本的解決に至らず、リノベーション費用がまったく無駄金になってしまう恐れさえあります。
アパート雨漏りが起きそうな物件には、よほど激安・格安でない限り、最初から手を出さない、購入対象に入れないことが時間の無駄を防ぐコツになります。

中古アパート経営に失敗してお困りのオーナー様

悪質借家人に家賃を踏み倒され続けたり、空室状態が続いて、「中古アパート経営に失敗してしまった」と、お困りのオーナー様、アパートを高価買取いたします。借家人付や再建築不可物件でもかまいません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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