アパート&マンション―騒音トラブルと【防音対策】の違い

アパート騒音トラブル

アパート騒音トラブルの多くは、本当の騒音じゃなく、隣近所との意思疎通がなくて少々の深夜の物音を注意する事ができないまま一方的な被害者意識がつのって、アパート自体を騒音被害の対象と攻撃するようになる、といった現代病みたいなものです。

ここ数年を代表するアパート騒音トラブルの判例としては、平成21年10月29日東京地裁判決(アパート騒音損害賠償訴訟)というのがあります。

東京都世田谷区のアパートの2階に住む男性が、下の階の大学生の子が深夜に煩くて適応障害&不眠症を引き起こしたとして、学生さんを相手に慰謝料・引越し代含め214万円のアパート騒音トラブル訴訟を提訴した裁判です。

アパート騒音トラブル訴訟

この訴訟は学生さんが未成年だったから親も標的にしたようですが、親の監督義務違反は棄却されました。学生さんにはアパート騒音トラブルを起こすだろう〈結果回避義務違反の過失〉という不法行為責任が認められ60万円の支払いが命じられました。

原告の男性は過呼吸障害のための休業補償や治療費請求も要求したようですが、裁判所はこれを認めませんでした。

このアパート騒音トラブル訴訟では、騒音の程度について騒音計による客観的証拠は提示されませんでしたが、世田谷の閑静な雰囲気により学生さんの出す騒音が〈受忍限度〉を越えるものだと判断されたようです。

騒音トラブル訴訟がニュースになる時は、〈騒音計で○○デシベルの被害状況〉と報道されるので、騒音訴訟には騒音計が必須なのかと誤解していたぶん、新鮮な騒音訴訟判決でした。

近所が気になるのは密集市街地の特徴。

アパート騒音トラブルと受忍限度

アパート騒音トラブルは、上下階・隣室の騒音が原因です。アパートの木造モルタルや軽量鉄骨といった騒音対策のない構造に問題があるのですが、物音に神経質ならアパートなんかに住むなよ、という気がしないでもないです。

アパート経営は、貸主の軽易安価な建築費による集合住宅の建築による安い賃料の提供と、借主の求める安い家賃の住居という需要と供給があって賃貸借契約が完了します。

入居者はそこそこ騒音を受任する必要があります。受忍限度が過ぎると損害として認められ、賠償による救済が受けられるという程度です。

特に1階にコンビニやカラオケスナックが既に入っている下駄履きアパートに、これから入居するのなら騒音トラブルを甘んじなければなりません。

アパート騒音対策

アパート騒音対策を家主側が行うとすると、賃料に補填して貰える訳もないので、具体的な施工はやるだけ赤字が増えていくばかりです。(参考:ボロアパート経営―ボロアパートの家賃&DIY改造対策!

小規模経営者であれば物理的なアパート騒音対策を計画するより、管理会社に頼りきらず、自ら入居者とのコミュニケーション作りに励むとか、仲介周旋業者に入居審査を徹底して貰うとかソフト面の対策をすべきです。

このコミュニケーション作りは、アパート騒音トラブル訴訟に発展しそうに成るほど悪化した時に、自分まで敵視されずに済む家主の自己防衛的アパート騒音対策と言えます。

賃貸トラブルの騒音と騒音規制法

賃貸トラブルの騒音の原因は、上下階・隣室の騒音の他にも、隣地に加工場やスーパー等があると深夜に操業機械音や大型冷蔵庫からでる低周波音など沢山ありますが、外部からの騒音にアパート家主が対策できるものではありません。

隣地の事業者も騒音規制法をクリアして事業経営しているのだろうから入居者には受任して貰わねばなりません。

東京都内では賃貸入居者の多くが仕事上、昼夜逆転した生活をしていることがあります。

普通の地域では建築工事は早朝深夜を避け、日中の太陽の照っている時間帯だけ行われるものですが、深夜族の人達には大事な就寝時間です。でも、法律は昼間社会を想定して施行されているので規制はなかなか難しいものがあります。

アパート騒音被害と他のトラブル

つまり、アパート騒音対策には限界があるし、アパート騒音被害は、入居者が受任すべき要素の高いトラブル原因であると言うことができます。

雨漏りや上下水道トラブルなどは被害を物理的に救済できますが、アパート騒音に関しては元々安普請の建物に防音を施そうとすれば、新たなアパート建築予算が必要になります。

家主にそこまで要求する権利が、単なる安アパートの賃借人にあるはずもないし、裁判になっても〈受忍限度〉の範囲内として不発に終る可能性も高いです。

相続対策ビルを建築中の写真。

マンション騒音トラブル

マンション騒音は、建築様式が鉄筋コンクリート造といった防音効果のある重厚な物なので外からの近隣雑音に悩まされることはアパートに比べると少ないです。

しかしアパートはしょせん一時的に賃借した仮住まいですが、購入してしまった人のマンション騒音トラブルは一生モノの悩みになりますので、所有者自身として解決していかねばなりません。

マンション騒音トラブルでも、上下階の騒音が多いようです。中でも上の階の家族世帯で子供が走り回る音が煩いというのが被害申出のトップのようです。

これは上の階の所有者に直接会って交渉によりフローリングに絨毯を敷いて貰うなどの措置をお願いすることは出来るものの裁判をしたら〈受忍限度の範囲内〉として原告が敗訴することの方が判例として多く残っています。

マンションの騒音被害で悩ましいものは、上記の〈排水系〉につながる、水道配管の音トラブルです。

アパートとマンションの違い

アパートとコーポ他の集合住宅の名称は好きに名付けられますが実体は同一です。しかし、アパート(英名:apartment/共同住宅)とマンション(英名:condominium/邸宅)は、扱いが異なります。

アパートとマンションの違いは、建築構造から区分所有権という所有権の形態まで数多くあります。

アパートは木造の1~3階建てで内部を区切って個室として賃貸経営する建物。マンションは賃貸の共同住宅もあるが、個室を〈区分所有権〉として売買できる建物。

アパート(及び賃貸専用マンション)は所有者(オーナー)が1人、分譲マンションは複数の区分所有権者が個室を自己所有できるという違いがあります。

アパートと賃貸マンション、対して分譲マンションとの防音対策の違いは、その建築段階からハッキリ区別されています。

アパートや賃貸マンションは賃料利回りが全てですから、周囲の同等の物件より賃料を下げる努力として防音設備などを省略してなるべく安上がりに建設するものです。

対して分譲マンションは何千万円単位で〈売却〉される高額商品ですから、元々の防音対策はアパートや賃貸マンションの防音対策に比較して何倍も力が入っています。

それでも響いてしまう上階の子供の足音はしかたない。マンション騒音トラブルの被害例に数えずに相隣関係の相互扶助の気持ちで受忍の範囲と考えるのが妥当でしょう。

アパートとマンショントラブルの構造的な違い

アパートとマンションの違い、主に設備のパワーの違いにより、騒音トラブル要因も異なります。

ビルやマンションでは排水管に通気管があり、配管内で圧力変動が起らないようになっています。

アパートでこれを設けた建物は少ないのでトイレの臭気の問題につながります。

簡単に言うと家賃の安い小ぶりなアパートやコーポでは1階の居室でトイレを流すと2階のトイレがゴボゴボ音を立てたりします。

あれは共通の配管で下流側が排水すると上流側の空気が引っ張られ、器具のトラップが活動して水が押し出されるもの。

影響が便器の水だけならいいけど水が抜けて臭気が浸入することで悪臭トラブルになります。

これは築古でも新築でも無関係に起るシステム上の問題。マンションでは滅多に起らないという違いがあります。

建物の構造上の問題(安普請)なので、受忍するしかないといえます。老朽化が原因ではないので、自分で水栓器具をとりかえたりDIYリフォームしてもなんともなりません。

マンション騒音トラブルと防音対策

東京都内や横浜などのビジネス・繁華街のマンションでは元々24時間騒がしいから気になりませんが、閑静な地域では水の騒音がマンション騒音トラブル上位です。

実際に聞いて確認したのですが、建物内の誰かがトイレを使うとパイプ内の水流が不協和音を起こし、各室に〈クイズ番組の回答リミットの効果音〉みたいな機械音がこだまする騒音被害があります。

パイプ修理をするイラスト

分譲マンション居室下のポンプ室からの騒音(消費者問題の判例集) 国民生活センター

これは、マンション特有のポンプ運転音で、施工が悪いと起ります。この防音対策は個人支出のリフォームでは難しく、管理組合に諮ってのスケルトンリフォームになります。

音が気になりだすとイメージが増幅してしまい、(私の知る限りの狭い範囲ですが)東日本大震災後には、スマホや携帯の緊急地震警報のように聞こえて夜中に飛び起きたという事例もありました。

ウォーターハンマーマンション

ちゃんとした中古物件なら老朽化したアパートや戸建てでも築30年くらいでは配管にガタがくることはありません。しかし不良施工だと堅固なはずのマンションが配管騒音でパニくります。

ウォーターハンマー〈水撃作用〉と呼ばれる、水道の蛇口を閉めた時に急に止まった水圧が爆発的な圧力に変わって衝撃音を発する騒音被害があります。

水撃作用 – Wikipedia

小さいものだと「ゴン!」とか「ガン!ガン!」と金槌を打ったような音がするから名づけられました。ウォーターハンマーマンションです。

キツいやつは、ステンレスのキッチン台にフライパンを力の限り叩きつけたような、空のドラム缶を安全靴で思い切り蹴り上げたような騒音というより〈爆音〉です。

ウォーターハンマーは放置すると配管の破裂や漏水などを引き起こします。これも個人のDIYでは直せないし、マンションの構造の問題だからリフォーム費用が莫大です。

騒音トラブルマンション

騒音トラブルマンションとなると、賃貸マンションとしても仲介の際の重要事項でトラブル有りを告知することで入居率も下り、オーナーの収入に響きます。

分譲マンションの場合は、修繕積立金というこの日のために積み立ててきた資金があるので大規模なリノベーションが可能ですが、個人所有の場合、築年数と考量してリノベーション費用をかけていいものかどうか悩むところです。

行政では対応の難しいタイプの騒音や欠陥の被害

配管にかかわるマンションの騒音被害は自治体などの役所や消費者センターに相談しても無駄です。耐震問題など社会問題化している災害以外は事例がないので動きようがないのです。

東京都耐震ポータルサイト

〈購入した中古物件がそうだった〉ということもあれば、ある日突然に現象が始まったとか多様です。

管理組合に相談して対処して貰うというよりは他の区分所有者さんと連帯して、管理を飛ばして直接水道業者に改修を依頼して、管理組合や施工主を訴えるスタイルの敵対的な対策を打ったほうが功を奏していると聞きます。

建築現場の足場写真

アパートとコーポの違い

アパートは築古の木造住宅でむき出しの鉄筋階段、または土間と下駄箱に内階段、コーポは比較的新しい木造モルタル、みたいな《イメージ》があります。

しかしアパートとコーポは法律的には同じものです。共同住宅の名称の分類は、不動産屋や所有者の単なる好みです。

アパートとコーポ他の集合住宅の名称

アパートには、大家の趣向で色々な建物名称が付けられますが、法律的・建築学的には昔ながらの「○○荘」と同様です。

  • アパート(英:apartment/海外ではマンションをアパートメントと称する)
  • コーポ(英語:cooperative house/共同住宅)
  • レジデンス(英語:residence/高級分譲アパートの意味)
  • ハイツ(英語:heights/高台の意味)
  • キャッスル(英名:castle/お城の意味)
  • ヴィラ(フランス語:villa/別荘)
  • ハイム(ドイツ語より:heim/住まい)
  • シャトー(フランス語:chateau/貴族の邸宅)
  • フラット(英語:/同一階に1世帯が住む集合住宅)
  • メゾネット(英+仏語:2つの階を1世帯が使用する集合住宅)
  • メゾン(フランス語:maison/家の意味)
  • タウンハウス(英語:townhouse/長屋を意味する)
  • テラスハウス(英語:terraced house/玄関に階段とテラスが着いた長屋)
  • マンション(英:/大邸宅を意味する)
  • コンドミニアム(英:condominium/分譲式のマンション)

マンション騒音

騒音トラブルで一番多いのは、マンション騒音です。

行政への陳情相談から損害賠償裁判に発展するものまで、家と家が物理的に離れた「戸建て騒音」、引っ越せば終了の「アパート騒音トラブル」と比べ、格段に多いです。

マンション騒音(分譲物件)は一生の付き合いであり、深刻なトラブルです。

冒頭で紹介した、アパート騒音トラブル訴訟も引っ越してから精神的慰謝料だとかナンクセを付けたもので裁判の時点では被害はないのです。

対して、分譲マンション騒音は一生の付き合いです。

この〈一生トラブルが続く件〉について、マンション販売の不動産広告ルールに、もっと遮音等級の説明と防音対策の施策状況を重要事項説明に加える義務を独自で加算する必要があるでしょう。

現状はそれが不足しているからマンション騒音トラブルが絶えないのです。

マンション騒音トラブルの裁判例

マンション騒音トラブルの裁判例としては、やはり上階の物音を騒音とみなして訴え出るケースが主流です。

そしてこれが、騒音の原因が建築構造にあるとしてマンション販売業者を相手に欠陥住宅損害賠償を訴えるタイプと、上階の住民個人に対して受忍限度を超えた不法行為として慰謝料請求するタイプに分れています。

東京都内のマンション騒音の裁判では、東京地裁が慰謝料と騒音発生の差止め(防音対策を勧告)を認めた裁判で、日本建築学会の建築物の遮音性能基準と設計指針を参考にしています。

建築学会の遮音基準としては、〈L-40〉というレベルなら上階の物音はかすかに感じる程度、〈L-45〉はスプーンを落とせば気がつく程度、〈L-60〉以下になると2階のスリッパや会話が聞こえる中古アパートの生活感。

裁判ではマンション自体は〈L-45〉レベルの静けさを保つ機能があるのに、上に住んでる子供が〈L-45〉の防音性能をもってしても騒音に感じるくらい煩かったと判断しました。

マンション騒音と遮音等級

マンション騒音トラブルで、住民が〈企業〉をでなく、同じ建物に住む住民を訴える事は悩み疲れた挙句の苦渋の決断でしょうし、住宅ローンを背負った仲間同士として、お互い悲しい話です。

これを思うと、販売用マンションの遮音等級の自主規制はもっと厳しくした方が住民を守る事になるでしょう。

訴訟が明るみにでたら、騒音トラブルマンションとして、現区分所有者&住民の方も販売するマンション業者も価値下落で悩む事になります。

規制強化と防音対策のための費用は、費用対効果の高い投資になるはずです。

ゲストハウス経営と騒音トラブル

怖いのは、ゲストハウス経営のトラブルリスクとして、〈はしゃぐ子供の足音〉でさえマンション騒音損賠対象になるということです。

東京都内や横浜市・川崎市では、オリンピックに向けた民泊の規制解除により、個人のairbnbによるマンション民泊経営が盛んに行われています。

今でさえ、外国人旅行者が頻繁に出入りする事でマンションの価値下落が騒がれています。ゲストハウス化に反対する住民が大半です。

マンション騒音トラブルの裁判のために騒音計マイクを設置され〔騒音調査され、バックパッカーに週末パーティなどを室内でやられ、騒音計のメーターを振り切る大騒ぎを記録され〕=100%敗訴です。

マンションの一室を使ったairbnbゲストハウスの年間収入なんて、損害賠償起こされたら一回で儲けが全額ふっ飛びます。

SIマンション、上の階騒音トラブルと仕返し

中古マンション購入手続きの前に、事前に騒音トラブルを「探知し」回避できればベストです。
だからこそ多くの人が、ネットで「マンション騒音トラブル」と検索して、情報収集しているのでしょう。
(ちなみに『マンション騒音トラブル』は、年間2千4~5百くらい検索されていますが、『マンション騒音仕返し』とか『アパート騒音仕返し』というキーワードは、もっと多く検索されています)

新築マンションには、騒音トラブルを事前にチェックできない物件として、【スケルトンインフィルマンション(SIマンション)】という分譲形態があります。
スケルトンインフィルとは、自由間取りのことを意味します。購入者が自分の区分所有する専有部分、つまり購入した住戸部分を自由設計で注文できるのです。

SIマンションがなぜ騒音トラブルにつながるかというと、【自分が自由にレイアウトした間取りの『寝室部分』の上空が、上の階の人が自由にレイアウトした間取りの『水周り』だった】りするからです。
つまり、上階の区分所有者の間取りレイアウトに注文がつけられないから、寝室上空がトイレや風呂、キッチンだったりして、給排水・給湯の騒音が安眠を直撃的に妨げるのです。
もちろん、お互い自由間取りを好き好んで購入したので、上の階の人に「レイアウトを変えろ!」とは言えません。お互いさまですから。

この騒音トラブルは、標準的な分譲販売マンションでは起きません。なぜなら標準的なマンションは水周り騒音を予め防止する設計・間取りになっているからです。
そして、中古物件として購入した者が、その水周り間取りを変えてしまおうとしても、マンション管理組合規約によって、大幅な間取り変更は厳しく規制されているからです。
この点では、管理組合規約は頼れるルールであるといえます。

SIマンションを購入して上の階騒音にみまわれると解決のしようがありません。前述の「マンション騒音仕返し」といった物騒な検索ワードは、こういう問題を抱えた当事者がググッたものかもしれません。

外部騒音の消音―二重サッシ&換気

東京都内の車両交通量の多い地域では、マンション上下階や隣室同士の防音対策が完璧でも、【外部騒音】が酷くて、ノイローゼになる人もいます。

賃貸のワンルームマンションやボロアパート住まいの人は、「ここは一時の仮住まい」として、騒音を【家賃なり】に甘受しています。
しかし、分譲マンションを購入し、自己所有して一生住み続けるのに、その外部防音対策がハンパでは納得いかないものです。

そこで新築でも中古でも、購入時に確認すべきは、24時間換気システムが【第一種機械換気】になっているか、どうかです。
都内23区のマンションならば、デフォルトで二重冊子になっています。「二重サッシです、遮音効果あります」というセールストークは子供だましのようなもの。当り前の話なのです。

都内のマンションは二重サッシに加えて、【第三種】を採用しているのが、スタンダードです。
しかし、これでも外部騒音の遮断にはイマイチの効果です。
購入しようとしているマンションが【第一種】なら、遮音・消音効果に力が入っているといえます。

マンション購入を考えているなら、平成15年の「シックハウス症候群」系の建築基準法改正以前の物件ですと、24時間換気システムが設置されていないことに注意しましょう。
さらに二重サッシでもないはずなので、こういう格安さで購入を決めたマンションについては、騒音トラブルの解消は諦めざるを得ないかもしれません。

複層ガラスは騒音ではなく結露対策

ちなみに二重サッシと似た窓スペースのセキュリティに「複層ガラスになってるかチェック」というモノもあります。

二重サッシは外部騒音トラブルの防音対策に使われますが、複層ガラスは【結露防止】が目的の建材です。
築古物件では、複層ガラスになっていない物件もかなりあります。
この手の物件は昼間に内覧しても、特に問題ないように見えますが、購入後、冬の朝を迎えた時に窓ガラスが結露でビショビショになっていて驚かされるものです。

結露が起きやすいような、丘陵地の傾斜地マンションを買い求めようとするなら、【最初から複層ガラスになっているほどほどの築年数の物件】を購入する必要があります。
なぜなら、区分所有法ではサッシやガラスは「共用部分」となるため、後から自分の個室だけ変更することが法律的に無理なのです。

自己所有の持ち物なのに、複層ガラスへの変更が許されず、スケルトンリフォームをするときも、窓ガラス部分だけは手がつけられません。これは、些細な点ですが中古物件注意点です。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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