実家売却処分―実家を売る段取りを組む【相続~売却処分】

実家売却処分の段取りを組むための、参考情報をまとめたページです。
★東京都内や神奈川県内で実家の売却処分をお考えのかたは、文末の【東京~神奈川が実家の方へ】を、直接ご参照ください。

実家売却

実家売却は、実家に親を残して独立し、離れて暮らす子にとって、親が死に相続が訪れた際には必ず考えなければいけない実家処分手続きのひとつです。

自分で家を売る計算やマネープランを立てることが肝要。

実家売却は、昨今では実家処分の中で、特に手間ひまと時間のかかる手続きと思われています。
新築住宅でさえ販売数が伸び悩む昨今、親が長いこと住んで、老朽化の進んだ実家の売却には「値段が付かない」という高いハードルがあるからです。

実家売却を考える相続人(および予備軍)の年齢層、40代後半以降の人達は、サラリーマンとしても脂の乗った働き盛りで多忙な仕事人生の真っ只中です。
実家を売ることに神経を割く時間なんて勿体ないのが本音です。

そんな彼らが売りたい実家は、彼らが少年期に購入もしくは建てられた物件で、ほとんどが築30年以上。
新築や新古物件でさえ、ディスカウント価格で販売しているというのに、30年も他人が使い込んで薄汚れた老朽建物を購入して住もうなんて奇特な人はいない、というのが現状です。

不動産業者ならば原則、更地にして分譲再販売する前提で買い取ります。
となると、解体費用を差し引いた金額での見積りがされます。更地で買うのが土地売買のスタンダードですから、建物があれば解体費用を差し引かれるのは当然です。
こういう場合の土地は、古家付き土地として、割安な売却価格となります。

「実家を売る環境」としては、隣家・近所の人に直接、売買の話ができる環境が、「実家を売りたい相続人」にベストです。
実家から離れて暮らし、たまに実家に帰る程度の「子」らは、帰省の際にせいぜい近所に手土産を配ったり、道であったら丁重な挨拶を交わし、世間話のできる関係を築いておくことが、「本当」に重要です。
これは、実家売却の相談を隣近所にする段、つまり親が死んで相続が始まった時に、初めて実感します。
今まで、隣近所との付き合いをないがしろにしていた場合、「実家売却の相談」をしてみる、といった行動自体に尻込みしてしまい、結局、不動産業者しか実家売却の選択肢がなくなります。

地元・近所への御挨拶

実家売却のためには、親が死んで相続が起こる以前からの、地元・近所づきあいが大切なことは言うまでもありません。
これは、実家を売りたくなった時、売りやすい相手として気軽に相談できるための布石でもあります。
特に、相続がまとまるまでの間、短期で家を貸したい、と考えている場合、隣近所への声掛けほど効果のあるものはありません。
そして、実家をご近所その他の第三者に売払った後の、地元地域を出て行くときの挨拶、故郷に別れを告げる時のスマートさを維持するためにも、実家の向こう三軒両隣とのつきあいは重要です。

普段からの地元・ご近所へのつきあいや日頃の挨拶をしていると、実家を売却して出て行った後も悪い思いはしません。
住宅が密集している地域での再建築不可物件の売却~買取の現場では、地域コミュも密接な関係だけに、実家を売り渡す元所有者の隣近所での評価が如実に分ります。

あまり隣近所との付き合いがなかった人は、実家を処分して出て行った後、借金もないのに「借金こさえて夜逃げした」とウワサされます。
これは、借金あるなしに関わらず、近所の人が想像を膨らませるわけです。
反対に、ほんとに借金整理や裁判所の競売流れで実家を売払う人でも、隣近所との付き合いを欠かさない人は、家を出ていく時の地元・ご近所への挨拶をキチンとするだけで、ご近所さんは雰囲気で「新しく買った家に引っ越すらしいよ」とポジティブにクチコミします。
実家売却後は二度と戻る可能性のない地元でも、どこでどう人脈がつながるか知れないので、こういう細かいケアはしておいて損はありません。

実家処分

実家に住む必要のない相続人にとって、実家処分の方法としては、他に、実家を賃貸する、空家巡回サービスに委託する、家の相続を放棄する、といった段取りがあります。

昨今では、「民泊は儲かる」というトレンドキーワードの影響を受けて、実家をゲストハウスにリノベーションしようという処分アイデアが相続人会議で取り沙汰されることがあります。
しかし、現実的には東京都安全条例や横浜建築基準条例などで、ゲストハウスのような「簡易宿所」にも窓先空地を設けなければならない、といった規制があります。

「実家を民泊に……」と淡い期待を抱いて調べるうち、結局、合法的にやるには建て替えが必要と知り、「住む気がないから実家処分の方策を検討しているのに、建て替え費用を新たに準備しなきゃならないなんてバカらしい!」と断念する人がほとんどです。
結果、【空き家の実家処分の方法として『ゲストハウス経営』する】というアイデアが実行される家庭は、都内でもほとんど例がありません。

親が今まで住んでいた実家売却をするのは気が引けるものです。よって今までは売却による実家処分は、借金で資金繰りに追われた者がすることでした。
中流以上の相続人が親の遺した実家を売却するなど以ての外で、盆暮れに親族が集まる以外は空き家にしていたとしても、手放すことなく実家を継ぎ守ることこそ子の役目というステータスがありました。

ところが、今年、平成27年2月26日をもって、空き家を巡る法体系は一変しました。

空家等対策の推進に関する特別措置法 – 国土交通省

空き家対策法による、「空き家状態を放置することへのペナルティ」で、今までのように実家を盆暮れに兄弟が集うためだけの別荘的存在として、たまに雑草処理する程度の管理では甘いとみなされ、居住者なし住宅とすることが困難になったわけです。
これにより、「実家処分」を考え直さなければならない必然性が生まれるわけです。

つまり実家処分の選択肢の中に、空き家として放置し固定資産税だけ支払っておく、という手段はなくなったのです。
実家の処分は、親族で住むなり、第三者に貸すなりして、とりあえず居住形態を作らないならば、管理会社に委託して衛生状態を平常レベルに維持しなければならなくなりました。

実家売却の段取りを組む

今までは実家売却処分の手間ひまの面倒さに比べ、実家を放置処分するほうが気楽でした。
しかしこれからは、実家を空き家にして放置することができなくなり、【特定空き家】としてみなされないためには、住宅管理サービスへの委託など、維持管理費用が増え、実家売却のほうがローリスクになったのです。

これは、空家対策法施行の目的が、その立法の主旨を忠実に実現化させている証拠かもしれません。
実家処分(実家売却)を怠ると、法律による制裁措置が執られることが認知されれば、普通の人は必ず罰を回避する対策を考えるものです。

行政に指導・勧告されたり近所迷惑になる前に、今、相続問題を抱えているご家族はいち早い処分、すなわち実家売却の段取りを組むことが必須です。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

実家売却の段取りを組む場合、遺産分割協議などが調っていることが重要です。相続人の共有名義状態でもかまいませんが、誰か1人がフライングして第三者に不動産持分売り(共有持分売却)をしてしまうと、実家売却がさらに困難になります。
新たな共有持分権者になった第三者の権利も尊重しながら売却先を探さなければならなくなるからです。

実家売却の段取りで、売り先として有力なのは「隣近所」がベストです。
隣家の子息が高齢化した親のため、もう少し広めでバリアフリーな家に建て替えてあげたいと、建て替え費用を貯蓄している比率は予想外に多いのです。
しかし、売主の側が相続人の共有持分でゴタついていたら、隣家の子息も売却の相談を敬遠するでしょう。
そういう際は、新たな共有持分権者になった第三者から、共有持分買取をし、単独名義または親族だけの共有関係にしないとなりません。
ここで、新たな費用がかかるよりは、相続人間で共有持分を売らないという協定を結んでおくことが大切です。

実家を売る

実家を売る処分方法の障壁となる大きな要因に遺産分割で紛糾する複数の相続人間の共有持分権の「まとめ」がなかなか実現できないことです。
空き家化防止のためにはイチ早く実家を売る決議を相続共有者間で進めるべきです。しかし、実際には親御さんや〈ご先祖様〉の思い出が残る自宅を売る気持ちになれないものです。

以下のリンクファイルは、政府系シンクタンクである日本政策投資銀行グループの価値総合研究所が行った空き家所有者へのアンケートデータです。

空き家所有者アンケート

こちらのPDFファイルですが、これの5ページ目、「所有する空き家の現状(売却・賃貸の検討)」の欄、空き家売却に対する活動を【特に何もしていない】が7割。

任売物件として買取り業者・任売業者に売渡される物件、不動産仲介業者を介しての中古住宅売買、どちらも【実家売却】です。「自宅とか実家を売却したい」と言ってるうちは、まだ買い手がいます。つまり、空き家が長期化していない時期には実家を売る段取りを組むことも可能です。しかし、実家の空き家状態が続き、さらに「死亡→相続」が繰り返され【空き家相続】されると見た目も古びて、現状有姿では買い手がいなくなります。

そうなった家屋が、これから東京都23区や神奈川県下でも空き家対策条例による行政代執行の解体・撤去のターゲットとしてリストにまとめられていく訳です。

東京~神奈川が実家の方へ

実家売却を希望しているものの遅々として進まずお悩みの方、ご相談ください。
「東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町」にご実家がございましたら、高価買取いたします。

再建築不可物件などの理由で実家が売却困難な状態であってもかまいません。事情あって、売却はむずかしい場合、お借りする形でもかまいません。
下記の【難物件他、買取受付】の画像をクリックしお問い合わせください。
よろしくお願いいたします。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市/以上、戸建てに限らずマンション等の集合住宅でもけっこうです)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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