違法建築物―建築基準法・都市計画法、条例等に対する違反建築物

違法建築物

違法建築物とは、建築基準法や道路交通法、条例による建築基準に違反して建築された建物の状態を意味します。

新築の際は建築確認を取得したマトモな建物だったのが、その後の無届・未確認の違法増改築で容積率・建蔽率をオーバーした場合に〈違法建築物・違反建築物〉と見なされ、行政指導や罰則の対象になります。

多くは築後経年してから増改築で違法建築の状態になる物であり、最初から違法建築物を建てようと試みるケースは希です。建築違反に挑戦しても、近隣住民からの違法建築通報により役所からお咎めを受けます。

これに対し、建築当初は合法だったのが、法改正によって違法状態になってしまった、所有者・施工主に悪意のない違法建物は、既存不適格物件または事故物件・訳あり物件として区別されます。

違法建築住宅ローン

違法建築物も売買可能ですが、売却価格は古家付き土地としての土地代のみか、違法建築物を土地上の異物・障害物とみなして解体撤去を想定し、土地代マイナス解体費用と査定される可能性もあります。

住宅を隅々まで調べるインスペクターの査定は正しい。

新築時から違法建築物であることは稀です。わざわざ違法建築物を新築しても、住宅ローン審査が通りませんし、現金決済で違法建築物を建てても、通報を受けて違法建築の罰則を受けたり、撤去命令が出たりして割に合わないからです。

よく、過激派を逮捕後にアジトを撤去するニュースがやってるので、違法建築物を建てて、しばらく咎められなかったら「既得権時効」で違法建築物が合法になるのかと勘違いする人もいます。

しかし、ああいうアジトはそもそも土地自体が不法占有だったりして、逮捕覚悟でやってるわけです。

違法建築物は、そもそも「違法」なので、境界確定訴訟なんかで争われる、隣地を数十センチっくらい不法占有してたけど、隣人がなにもいってこなかったから時効取得した、みたいな合法な所有権とはキッパリ別モノです。

違法建築通報

「違法建築物が建てられる」と危惧され、近隣住民から役所に通報される事があります。違法建築通報を受けた時、法律を行使して建築行為の中止を命じるのは特定行政庁、多くは市町村長の名前で執行されます。

密集市街地では、ただでさえ再建築不可物件や既存不適格建物など防災上問題のある事故物件・訳あり物件が多いうえに、さらに違法建築物が増えれば被災の確率は上ります。

違法建築と、再建築不可や既存不適格のような、法令改正の反射で建築基準法違反になってしまった違反建築物とは、まったく存在の意味が異なります。

建築違反を看過すると周辺住民の安全確保が担保されませんから、行政は違法建築をした違反工事を徹底的に断じなければなりません。

市町村長は、違法建築通報の対象である、違反建築物の所有者、工事施工者、現場管理者、占有者に対し、違反建築物是正、施工の停止、建築物の除却、移転、改築、減築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用の制限の措置を命じます。

違法建築の罰則

違法建築物是正命令手続きを執る余裕のない緊急時は、仮の使用停止や使用制限、工事停止命令を発することもできます。

違法建築物是正命令に従わない時、不十分な時は、違法建築物の除却や移転の執行を特定行政庁自身で行うことができます(市役所の人がきて代執行など)。

違法建築の罰則で社会的責任が大きいものは懲役3年以下か罰金300万円以下、法人の場合、1億円以下の罰金になります。

違法建築の設計者が構造耐力や大規模建築物の主要構造部を基準未満に節約して建てて、「傾きマンション」とかでマスコミ報道される大規模なマンションの違法建築です。工事施工者や施工を指示した建築主が罰せられる事もあります。

「建築確認ナシで家建てた、完了検査に虚偽の申告した、検査済証無しで建物利用した」そしたらバレた、といった悪徳建築業者がやりそうな違法建築物の罰則は、懲役1年以下または罰金100万円以下が課されます。

設計者が建築士でなかったり、工事監理者がいないといった軽微な違法建築の罰則は、建築基準法101条を根拠に罰金100万円以下が課されます。私有地の空き地に無許可で屋台村作って営業してて怒られたりするケースです。

違法建築増築

違法建築の増築、つまり違法増築には、行政上の違法行為と民事上の契約違反の2通りがあります。

行政上の違法建築・増築は、建築基準法や都市計画法による知事の指定条件違反や市町村条例違反です。

違反建築物等の取締り|東京都都市整備局

違法増改築をするのを違法建築通報によって発覚し、行政から工事中止命令を受ける場合、無届建築・違反建築のかどで違法建築の罰則、罰金対象になったりします。

しかし、民法上の違反建築の場合は、工事中止命令を出すのは、民間人(の訴えを受けた裁判所)です。

一番多いのは借地権者による地主に断りのない、または承諾拒絶・増改築禁止特約を無視した無断増築です。

これは、損害賠償金を払ったり、明け渡しを命じられるのも相手は地主であり、違反増改築ではありますが、違法建築としての増築とは異なります。

建築監視員の使用禁止命令

建築監視員は、市町村長が職員の中の建築行政経験者を選んで任命するもので、特定行政庁としての権限を委任された人(行政機関)です。

建築監視員は、緊急の必要がある時は、手続きを得ずに使用禁止や使用制限命令を出すことができます。

建築監視員は建築基準法令による条件に違反する建築・修繕、または模様替えの工事中の建築物について、手続きを得ずに工事施工の停止を命じることが可能です。

違法建築

違法建築とは、以上のとおり法律・条例違反の建築行為です。

違法建築とは、再建築不可物件や既存不適格物件のような、建築基準法に従って建築し、建築確認を受けたのに「法令改正で建築基準法違反になった違反建築物とは、まったく存在の意味が異なります。

建築基準法違反事例

以下は、違法建築ではなく建築基準法違反の既存建物の事例、つまり合法的な違反状態を表すさいに建築用語として使われるキーワードになります。

再建築不可物件
再建築不可物件とは、都市計画法や建築基準法に違反した状態であるため、建て替えや一定規模以上の増改築・リノベーションが、規制されている土地建物を意味します。
再建築不可とは、違法建築物のものと直ちに違法とは認められない建築物があります。この売買には、再建築不可であることの告知義務があります。
既存不適格物件
既存不適格とは、建築時適法だったのに法改正・都市計画変更で現法律に不適合になった再建築不可物件を意味します。
増改築のさい遡及緩和適用により法の不遡及によって、既存不適格を回避するには確認申請書に既存不適格調書を添付します。
接道義務
接道義務とは、建築物の未接道状況を規制し、敷地が道路に2m以上接していない無道路地を規制し、都市計画区域の住宅街の安全を守る建築基準法43条の防災を目的とした規定を意味しています。
これに反して、住宅を新たに建築すると接道義務違反になります。
窓先空地
窓先空地とは東京都内23区や横浜川崎など大都市圏においてアパート・マンションを建てる際、建物周囲に設ける義務のある避難用通路としての敷地空間を条例で定めるもの。
アパートマンションの違法建築では、建蔽率いっぱいに建ててしまい、窓先空地を何らかの方法で設けなかったりといった違反行為が行われる可能性があります。
増改築禁止特約
借地権設定契約で増改築禁止特約により契約解除を勝ち取るには、〈増改築・大規模修繕・模様替え〉に、底地人の承諾を必要とすると定めることが重要。
民法上の違反建築は、増改築特約違反といった賃貸借契約に違反して建築行為を行うもので、法律違反とは異なります。

違反建築物是正

建築工事内容によっては、工事着工中に再度検査を受けなければならないことがあります。これを中間検査といいます。

建築工事の工程のうち、工事施工中に建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査することが必要なものは特定工程の指定を受けます。

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平成18年度から階数3以上の共同住宅の床・梁の配筋工程について、中間検査が義務付けられました。

特定行政庁による特定工程の指定を受けた建物は、時期がきたら中間検査を受けないと、その後の工事の続行ができなくなります。

検査で指摘された違反建築是正命令は遵守する必要があります。特定工程とは、その地方における対象建物を建てるにかかる状況を斟酌してなされます。

よって、中間検査を行う区域・期間、中間検査を行う建築物の構造・用途・規模などは地域によって差異があります。

違法建築物売買

建築確認申請や中間検査を済ませた建物が、建築工事を完了したら、建築主は、その報告を工事完了から4日以内に到達するよう、建築主事に「完了検査申請書」を提出しなければなりません。

建築主事は、その完了検査申請書を受理したら、7日以内に法令に適合しているか、違法建築でないか検査し、適合していると認めたら検査済証を交付しなければなりません。

特殊建築物・大規模建築物については、検査済証の交付を受けたあとでなければ建物使用ができません。

ただし、工事完了届けの7日を経過以降もしくは建築主事が仮使用を承認すれば、建物の仮使用が認められます。

ところで、現行で存在する違法建築物を現状有姿で売買することは可能です。違法建築物売買には、違法状態を改善してから売買しろといった法律もありません。

しかし、違法建築物を買い取った側は、いつ違反建築の是正や建物撤去を命じられるか分らないため、そのつもりで売買契約を結ばなければいけません。

また、違法建築物として売買した建物に瑕疵があっても、売主に瑕疵担保責任を追及できるわけがないのは言わずもがなです。

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