査定0円―買取0円評価と査定無料、ネットの不動産査定表について

査定0円とは?

査定0円とは、その物件の買取価格が0円、つまり無価値であり、無料・無償でないと引き取れない0円住宅であるという意味です。

不動産(建物)以外にも商品には寿命があり、その消費期限を過ぎると、耐用・耐久性を保証できなくなる事から、その商品は価値がないとみなされ、査定額0円になるのです。

査定価格0円

中古住宅売却査定0円の根拠

不動産買取査定の現場では、「中古住宅は価格査定0円(戸建て23~5年、マンション34年くらいが通説)」とよく言われます。この査定0円の根拠は、国税庁が税金徴収上の不動産資産価値を判断するための指標です。

耐用年数表|国税庁

税務上の不動産減価率における、「年々価値が下る不動産は、戸建て23年、マンション30年前後で価値0円になります」という基準を、不動産買取のさいに参考にしています。

築後20年くらいだと税務上も価値0円だから、査定0円は妥当である、という発想です。不動産を売却する側からしたら、「建物査定0円で『古家付き土地』として土地価格査定のみ○○万円」と言われると暴論に聞こえます。

建物査定0円、土地価格査定のみ

しかし、買取業者からすると20年も経っていれば、近い将来の建て替え費用を考えると、消費者に現状有姿では建物代を0円でしか売れません。建物査定0円は妥当です。

また、スケルトンリフォームをして、外観を刷新したとしても、築古物件として将来の建て替え分を割り引いてあげると(さすがに建物売価0円とはなりませんが)、やっぱり格安でしか売れません。

新築そっくりさん風にリノベーションをかけたからといって、中古住宅なのに平気で『新築並み価格』で販売している業者もいますが)

それに対し、家一軒を売却する時の広報宣伝費と手間賃、売れるまで資金を寝かす事になる金利リスクは大きいです。だったら、面倒だから買取は拒否しよう、と普通の業者は考えます。また、「空ローンというリスク」も実存します。

以上のような理由から「建物査定0円、土地価格査定のみ」という判断は妥当なのです。

買取0円査定

不動産買取業者の「愛着なくて手放したがってる老朽化した家屋に値段つけるなんて『欲』出さないでくれ」という気持ちも、以上の理由を知れば理解できると思います。

ちなみに古家付き土地として買取っても、築30年以上の戸建ては解体費用がかかりますから、普通の地価より安くなります。事故中古車や劣化した中古家具にリサイクルショップが「廃棄物処理費」もらうのと同じ理屈です。

一般廃棄物処理手数料及び産業廃棄物処分費用 |横浜市

しかし、今後は進化した建築技術により、構造躯体の機能維持期間も長くなります。

日本古来の伝統工法は別格として、普通の木造軸組工法は、昔よりも今のほうが断然、耐久性・耐圧性ともに増しています。そうなると、建物の「買取0円査定」という評価はしにくくなります。

現金処分のイメージ写真。

買取0円査定の買い取りポイントが変わる

また、2000年以降に建てられた住宅は、「2000年代というイメージ」的にも、実際の見た目や実用度も「新築物件」とさほど変りません。外壁の塗料や建材の質が、昭和の安普請な住宅と比較すると天地の差があるほどレベルアップしています。

今のままの査定ポイント・買取基準(20数年で買取価格0円査定)だと、2000年以降に建てられた住宅が買取0円と評価される時期は、その住宅ローン返済が終るのと同じ東京オリンピック以後の2025年より先の事になります。

しかし今はまだ、「築20数年で査定0円説」が主流ですが、これからは良心的な業者から順に、最近の建築物の将来的な耐久性を価値として見込んだ査定額を算出するようになるでしょう。

また今後は、中古住宅の経年劣化の減少や住宅生命の長期化が実証されていくでしょう。それにより、中古住宅に対する一般のイメージも良いほうに変れば中古住宅売買市場は活性化されていくと思われます。

経年劣化|コトバンク

これから先は、特に2000年以降に建てられた建築物には「築20数年で査定0円説」が適用されないことがスタンダードになっていくでしょう。

査定無料

査定0円」とは以上のような意味で、不動産買取の時にその査定価格を表現するものです。

しかし、査定0円と聞くと、「査定無料」をイメージする方が多いかも知れません。無料査定は不動産に限らず車でも古本でも「当り前」となっています。

また、無料査定とか買取0円査定のマクラコトバには、必ず、「出張」というフレーズが入ります。出張査定無料とか無料出張買取査定というやつです。

出張査定が無料なのは、当り前ですし、また、査定するなら来てもらうか出張するかして、「現物」を見ないと絶対に正しい査定ができないので、査定と出張は切っても切れない関係なんです。

不動産買取とネット査定・オンライン査定

査定するのに出張する理由は、「現物」を見る必要があるからです。

そして、他の商品の買取査定はネット査定・オンライン査定が可能でも、不動産買取だけは、オンライン査定ではマトモな査定金額は出せないはずなんです。

インターネットトラブル|国民生活センター

車のネット査定は、事故車かどうかでオンラインである程度の実態に近い査定価格(実車or部品取り用or廃棄料をもらう…etc)をはじき出せます。

しかし、不動産の場合、「事故物件、訳あり物件の価格査定」をしようと思っても、心理的瑕疵物件がほんとに心理的瑕疵だけかオンラインでは分りません。異臭の残り香はないかなど有る無しで大きく金額が変わります。

メリットを計算する電卓の写真。

不動産査定表

また、ブランド品やピアノ、ゴルフクラブ等は商品の型番を申告すれば、買取査定価格一覧表で大体の金額は分りますが、ハウスメーカー毎の不動産査定表なんて存在しません。

既存不適格物件や、売れない違法建築物なら、建物に価値がない事は売主も承知ですから、単純に「土地代マイナス解体費用」を提示できます。

しかし建築不可物件の場合、少々の条件を変更すれば、再建築不可物件状態でなくする事ができる物件も存在します。オンラインの一括査定申し込みを見て、簡易査定する事になじまないわけです。

また、借地権物件だったら地主との関係は築年数よりも大事です。ネット査定では、そこまで深くリサーチしませんし、旗竿地評価の物件もネット査定のチェックシートの「旗竿地・旗地」の欄にチェックを入れただけでは、不整形地補正率など複雑な部分を換算できません。

マンション売却査定と中古マンション価格査定マニュアル

唯一、「マンションのオンライン査定」だけは、周辺地域の他の中古マンション価格から比較すれば、同レベルの物件価格からの推定は可能です。

また、不動産査定マニュアルは、戸建て住宅だと信頼に薄い事が多いですが、マンションは画一的な環境と比較事例が多いことから、「中古マンション価格査定マニュアル」は実効性が高く、買取業者ごとに研究され作成されています。

ただ、中古自動車業者が使っているメーカー・年式・型式ごとの中古査定価格表のように、「三井のプラウド平成15年~」なんて、マンションブランドごとの不動産査定表は、あったら便利ですが見当たりません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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